Die Welt der Real Estate Investment Trusts (REITs) besteht aus weit mehr als nur US-amerikanische Immobiliengesellschaften wie Realty Income (TWS-Kürzel: O) oder Prologis (TWS-Kürzel: PLD). Im Artikel "REITs worldwide - interessante REITs außerhalb der USA" werfen wir einen Blick auf spannende internationale REITs, die Anleger auf dem Radar haben sollten. Wir betrachten ihre Geschäftsmodelle, sprechen über deren Bewertung und zeigen auf, worauf interessierte Investoren achten sollten.
Xior Student Housing
Geschäftsmodell
Xior Student Housing (TWS-Kürzel: XIOR) ist ein europäischer REIT, der sich auf Studentenwohnungen spezialisiert hat. Mit einem Portfolio, das sich auf große Universitätsstädte in Belgien, den Niederlanden, Spanien, Portugal, Polen, Dänemark, Schweden und Deutschland konzentriert, adressiert XIOR wachsenden Markt, der stabile Cashflows abwirft. Die Nachfrage nach Studentenwohnheimen ist weiterhin ungebrochen (es gibt de facto kaum Leerstand), denn immer mehr junge Menschen in studieren in den Ballungszentren.
Darüber hinaus ist das Unternehmen auch in der Entwicklung neuer Studentenwohnheime involviert, tatsächlich entwickelt man recht viele. Das dürfte mit ein Grund sein, warum die Verschuldung etwas erhöht ist, zumindest höher als man das von US REITs kennt.
Kennzahlen
Die angesprochene höhere Verschuldung liegt bei XIOR bei Net Debt/EBITDA von >11x. Den Entwicklungsarm müsste man eigentlich herausrechnen, aber selbst dann ist es hoch im Vergleich, für europäische Immobilien-Unternehmen aber völlig im Rahmen. Hierzulande eine eher verwendete Kennzahl ist das LTV (Loan-to-Value), was das Verhältnis zwischen einem Kredit und dem Wert der finanzierten Immobilie(n) angibt. Dieses liegt bei etwas unter 50%. Wie bei allen REITs ist es immer wichtig die anstehenden Fälligkeiten im Blick zu haben. Ab 2026 sind hier nennenswerte zu refinanzieren. Die Zinskosten betragen übrigens 3,10% und dürften mit der Zeit sinken.
Eine weitere wichtige Kennzahl bei REITs und letztlich fast allen Immobilienaktien ist der Net Asset Value (NAV). Dieser liegt laut den letzten Veröffentlichungen bei ziemlich genau 40€ je Aktie. Der Aktienkurs dagegen liegt bei ~27€, wir haben hier also einen signifikanten NAV-Discount von >30%, der sich auch bei. Das spiegelt sich auch beim P/FFO wieder das bei rund 12,5x liegt, historisch aber im Schnitt bei 20x lag. Die Dividendenrendite beträgt derzeit ca. 6,5%.
Worauf ist zu achten?
Aktuell liegt der Fokus des Managements auf Schuldenreduktion, den Forschritt hierbei sollten interessierte Investoren aber im Auge behalten. Und dann haben wir hier noch das Thema Steuern, Xior Student Housing sitzt in Belgien, d. h. es fallen auf die eingenommenen Dividenden 30% Quellensteuer an. 15% davon kann man sich aber zurückholen.
Corporacion Inmobiliaria Vesta
Geschäftsmodell
Von Europa wechseln wir zurück über den Atlantik, aber nicht etwa in die USA oder Kanada, sondern zum anderen Nachbarn der Vereinigten Staaten, nämlich nach Mexiko. Dort sitzt mit der Corporacion Inmobiliaria Vesta (TWS-Kürzel: XIOR) ein mexikanischer REIT, der von Megatrends wie Nearshoring und steigenden Strafzöllen auf asiatische Produkte profitieren kann (vorausgesetzt angedrohte Strafzölle gegen Mexiko kommen nicht. Seit 2018 ist VTMX an der NYSE gelistet. Das Unternehmen betreibt Logistik- und Industrieimmobilien, die insbesondere für Unternehmen interessant sind, die ihre Lieferketten näher an den US-Markt verlagern (wollen). Die Immobilien sind sehr modern, der Leerstand ist mit aktuell ~4% recht gering. Das Portfolio ist sehr diversifiziert und unter dem Mietern findet man viele weltweit bekannte Unternehmen.
Bewertung
Auch bei VTMX gibt es einen ordentlichen NAV-Discount von >30%. Aber zudem wächst der mexikanische REIT auch sehr stark, die Funds From Operations beispielsweise mit 10% p.a. Das P/FFO liegt bei 12-13x, die Dividendenrendite etwas unter 3% (schwankt etwas wegen Währungseffekten) und die Dividenden selbst soll jährlich 5% angehoben werden. Interessant ist die niedrige Verschuldung von Net Debt/EBITDA von ca. 5,5x sowie LTV von nur 22%. Insgesamt hat man bei VTMX eine seltene Kombination aus massiver Unterbewertung mit starkem Wachstumspotenzial vorliegen.
Worauf ist zu achten?
Sicherlich muss man bei VTMX darauf schauen, was die Trump Administration für Pläne hat. In Kraft tretende Strafzölle und eine entsprechende Eskalation dürften sicherlich negativ auf die Aktie wirken.
Big Yellow Group
Geschäftsmodell
Und wieder geht es zurück über den großen Teich, dieses Mal nach Großbritannien. Dort sitzt die Big Yellow Group (TWS-Ticker: BYG), die Self-Storage Units betreibt. Self Storage ist der REIT-Sektor, der historisch gesehen, mit Blick auf die USA, der profitabelste war. BYG versucht das Geschäftsmodell, was auch die großen Player wie Public Storage (TWS-Ticker: PSA) fahren, zu replizieren. Historisch gesehen mit großem Erfolg, auch wenn die letzten Jahre schwierig waren.
Bewertung
P/FFO bewegt sich bei der Big Yellow Group bei 16-17x. Auch hier haben wir einen NAV-Discount von rund 30%. Interessanterweise ist der Net Asset Value zuletzt sogar gestiegen. Das alles ist aber deutlich unter der historischen Bewertung von 21-22x. Allerdings hat in den letzten Jahren der Leerstand (ca. 20%) zugenommen und das Mietwachstum war nur homöopathisch, weil das Angebot an auf den Markt gekommenen Entwicklungsprojekten in Pandemiezeiten zugenommen hat. Auch BYG schüttet einen nette Dividende aus, die Dividendenrendite liegt derzeit bei >5%.
Worauf ist zu achten?
Bei BYG wird sicherlich auch 2025 ein schwächeres Jahr werden. Ab 2026 könnte es wieder aufwärts gehen, man sollte hier aber schauen, ob sich das in den Quartalsberichten auch zeigt (Leerstand, Mietwachstum). Außerdem gilt es die Quellensteuer zu beachten. Während "reguläre" britische Aktien fast immer quellensteuerfrei sind, gilt das nicht für britische REITs. Hier fallen 22% Quellensteuer an.
Segro PLC
Geschäftsmodell
Wir bleiben in Europa bzw. Großbritannien, wechseln aber den REIT-Sektor zu Segro PLC (TWS-Ticker SGRO). Das ist einer der größten REITs in Europa mit Fokus auf Logistik- und Industrieimmobilien. Man ist so gut wie in jedem EU-Staat vertreten, v.a. in den Metropolregionen, die für Peers hohe Eintrittsbarrieren haben. Segro ist zwar ein britisches Unternehmen, das Portfolio ist aber stark auf Kontinentaleuropa fokussiert.
Bewertung
Auch SGRO hat einen ordentlichen Discount auf den NAV mit fast 30%, in der Vergangenheit war die Aktie mit einem Premium bewertet. Auch das P/FFO Multiple liegt derzeit bei etwa 20x, historisch aber bei 27x. Die Gründe sind trotz anderen Sektors, dieselben wie bei Big Yellow Group und dieselben, mit denen viele REITs zu kämpfen haben, nämlich der Zinsanstieg und eine Zeitspanne, in denen viele Entwicklungsprojekte fertiggestellt wurden und Einfluss auf die Vermietungsquote und das Mietwachstum hatten. Positiv hervorzuheben ist die recht niedrige Verschuldung von Segro (LTV ca. 20%) und die lange (durchschnittliche) Laufzeit der Maturities. Erst 2026 stehen wieder Refinanzierungen an. Die Dividendenrendite beträgt etwas über 4%.
Worauf ist zu achten?
Auch Segro PLC sind 22% Quellensteuer auf Dividenden fällig, sofern diese aus Immobilienerträgen stammen.
Optionshandel
Ich selbst bin auch als Optionshändler aktiv, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei diesen REITs, welche Optionen sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Leider sind nur für SGRO Optionsketten verfügbar, hier gilt es zu beachten, dass die Lot Size 1000 beträgt, da an der London Stock Exchange gehandelt wird.
Segro PLC
Für SGRO bieten sich Optionen mit einem Strike von 675 GBX im März oder mit längerer Laufzeit mit Strike 625 GBX im Oktober, die trotz der niedrigeren Volatilität (VIX) und dem hohen Spread noch halbwegs vernünftige Prämien bieten.
Fazit
Im Blogpost wurden nun vier REITs außerhalb der USA vorgestellt, die auch in unterschiedlichen Sektoren agieren. Eines haben sie gemeinsam, nämlich eine deutliche Unterbewertung. Die gibt es natürlich auch bei US REITs, man muss mittlerweile aber schon genauer hinschauen, um solch attraktive Werte zu finden. Was der Artikel auch zeigt, es gibt, wenn man über den Tellerrand hinausblickt, viele Gelegenheiten im REIT-Sektor, denn die vier genannten Unternehmen sind nur ein Bruchteil der Investmentmöglichkeiten.
