Hallo allerseits! Im heutigen Artikel REIT Q2 Sektor Überblick - Kapitalaufnahme voraus! möchte ich wieder auf die Earnings einiger Real Estate Investment Trusts (REIT) eingehen. Im Fokus stehen die Earnings des 2. Quartals und einmal mehr die Net Lease REITs sowie REITs aus dem Residential Sektor, da sie besonders vom Zinsumfeld abhängen. Denn Anleger richtigen ihren Blick gespannt auf die anstehende FED-Sitzung am 17. September, bei der fast alle eine Zinssenkung um 25 Basispunkte erwarten.
Net Lease REITs
Den ersten Sektor, auf den ich eingehen möchte, ist offiziell kein eigener Sektor, sondern eher eine Vermietungsart, nämlich (Triple) Net Lease. Solche REITs wälzen fast alle operative Kosten auf ihre Mieter ab wie beispielsweise die Kosten für Instandhaltung, etwaige Steuern oder auch Immobilien-Versicherungen. Net Lease REITs haben oft sehr langlaufende Mietverträge bis zu 20 Jahren inkl. diverser Verlängerungsoptionen und jährlichen Mietsteigerungen sowie Inflationsklauseln. Das alles sorgt zum einen für weniger Ausgaben für das Unternehmen, zum anderen für ein gewisses organisches Wachstum. Net Lease REITs haben aufgrund dessen meist eine niedrigere Bewertung als REITs aus anderen Sektoren bzw. mit dem klassischen Vermietungsmodell. Außerdem sind Net Lease REITs für anorganisches Wachstum auf Akquisitionen angewiesen. Dadurch, dass sie stabile und gut abzuschätzende Cashflows erwirtschaften, sind sie besonders zinssensitiv, denn sinkende Finanzierungskosten erweitern den Spread zwischen Ankaufsmargen und Kapitalkosten.
Agree Realty
Agree Realty Corp. (TWS-Kürzel: ADC, ISIN: US0084921008) ist nach seinem CEO Joey Agree benannt und wird oft als kleines Realty Income bezeichnen. Mit einer Marktkapitalisierung von ca. 8 Milliarden USD ist man aber deutlich kleiner. ADC hat das 2. Quartal für starkes operatives Wachstum und einige wichtige Kapitalmaßnahmen genutzt. Die Adjusted Fund From Operation (AFFO) sind um 11,7% gestiegen auf 117,7 Millionen USD, die AFFO je Aktie allerdings nur um 1,7 %. Das liegt u.a. daran, dass Agree Realty Aktien im Wert von 387 Millionen USD ausgegeben hat, was temporär verwässernd wirkt. Darüber hinaus wurden weitere 400 Millionen USD durch die Ausgabe einer Anleihe mit zehn Jahren Laufzeit eingesammelt, die sicherlich mittelfristig zu Wachstum führen dürften.
Agree Realty Portfolio Snapshot
(Quelle: ADC Investor Presentation - August 2025)
Durch die Anleiheemission ist die Verschuldung etwas angestiegen auf Net Debt / EBITDA 5,2x, berücksichtigt man aber die Aktienausgabe liegt man nur bei 3,1x. ADC ist also sehr konservativ verschuldet und besitzt eine hochwertige Bilanz. Auch deshalb hat die Rating-Agentur Fitch ein A- Rating vergeben. ADC ist daher nun im exklusiven Club von etwa einem Dutzend REITs mit A- oder besserem Rating.
Bewertungstechnisch ist bei Agree Realty nicht mehr ganz so viel Luft nach oben. Aktuell ist der Net Lease REIT mit einem P/AFFO 17x bewertet, die historische Bewertung lag bei 18x. Durch ein angepeiltes AFFO-Wachstum von rund 4% je Aktien und der Dividendenrendite von derzeit 4,2 % bei humanem Payout-Ratio bietet ADC aber einen soliden Total Return.
W.P. Carey
Kommen wir zu W.P. Cary (TWS-Ticker: WPC, ISIN: US92936U1097) ist Net Lease REIT, der sicher immer noch im Umbruch befindet. Nachdem man 2023 die Office-Immobilien über einen Spin-off, Net Lease Office Properties (TWS-Ticker: NLOP, ISIN: US64110Y1082) ausgelagert hat, gibt es von Quartal zu Quartal weitere, wenn auch kleinere, Verkäufe. Für Insgesamt 565 Millionen USD gab es Veräußerungen, darunter ca. 175 Millionen USD für 15 Self-Storage Immobilien. Auf der anderen Seite stehen 1,1 Milliarden USD an neuen Akquisitionen zu Buche. Fast 2/3 des WPC Portfolios ist nun Industrial Immobilien zuzuordnen!
Portfolio Diversifcation (Quelle: W. P. Carey Inc. Investor Presentation 2Q25)
Auch WPC hat sich in Q2 weiteres Kapital beschafft durch die Ausgabe einer 400 Millionen USD schweren Anleihe mit 5 Jahren Laufzeit und 4,65% Verzinsung. Die Adjusted Funds From Operations (AFFO) sollen rund 4,5% wachsen. Gepaart mit der Dividendenrendite von 5,24% (die Dividende wird voraussichtlich 4-5% p.a. wachsen), dem ca. 14er Multiple und der soliden Verschuldung (Net Debt / EBITDA 5,9x) dürfte ein zweistelliger Total Return drin sein.
Residential REITs
Der US-Wohnimmobilienmarkt befindet sich 2025 in einem Spannungsfeld. Auf der einen Seite wird die Nachfrage durch das schwächere Wirtschaftswachstum der USA und dem stagnierenden Arbeitsmarkt gebremst, auf der anderen Seite führt die historisch geringe Erschwinglichkeit von Eigenheimen dazu, dass viele Menschen länger im Mietmarkt bleiben. Zwar sind die Preise für Häuser leicht rückläufig und auch die Hypothekenzinsen sinken, dennoch bleibt der Erwerb von Wohneigentum deutlich teurer als das Mieten. Gleichzeitig sorgt die rückläufige Bautätigkeit dafür, dass das Überangebot nach und nach abgebaut wird. Getrübt werden die mittelfristigen Aussichten jedoch durch eine schwache Zuwanderung, eine sinkende Geburtenrate und eine geringere Jobdynamik, was die Chancen auf eine kräftige Erholung des Residential-Sektors in den Jahren 2026 und 2027 etwas begrenzen könnte.
Camden Properties Trust
Camden Properties Trust (TWS-Ticker: CPT, ISIN: US1331311027) fokussiert sich bei seinem Immobilien v.a. auf die südlichen Bundesstaaten der USA, auf den sog. Sunbelt. Obwohl die erste Jahreshälfte für Wohnimmobilien in dieser Region, insbesondere Mehrfamilienhäuser, nicht wirklich einfach war, hat sich CPT ganz gut behauptet. In Q2 stieg das Net Operating Income (NOI) des REIT um 0,2 % gegenüber dem Vorjahr, und in der ersten Jahreshälfte lag dieser Wert bei 0,6 %. Die Occupancy Rate (Auslastung) stieg leicht von 95,3 % im Vorjahr auf 95,6 % im Q2 2025. Die effektiven Mieten sind bei neuen Mietverträgen um 2,5 % gesunken, was jedoch durch einen Anstieg von 3,7 % bei Vertragsverlängerungen mehr als ausgeglichen wurde.
Das Management zeigt sich recht optimistisch für die Jahre 2026 und 2027 und rechnet mit einem Mietwachstum von 4-5 % in diesen Jahren, da sich das Kräfteverhältnis von den Mietern zurück zu den Vermietern verschiebt, was zu einem Gewinnwachstum im mittleren einstelligen Bereich führen dürfte.
Von der Bewertung her ist Camden Properties Trust aktuell mit einem dem 18,5-fachen AFFO durchaus interessant, auch im Vergleich mit der historischen Bewertung. Außerdem bietet der REIT eine Dividendenrendite von ca. 3,9 % bei einer sicheren und konservativen Ausschüttungsquote von etwa 70 %. Selbst ohne Multiple Expansion dürften 10 % p.a. machbar sein.
BSR REIT
Ein sehr interessanter Small Cap REIT im Residential Sektor ist BSR REIT (TWS-Ticker: HOM.U, ISIN: CA05585D1033). BSR hat sich nach dem kürzlichen Verkauf einer Reihe seiner Class B Apartmentkomplexe in Texas an AvalonBay Communities (TWS-Ticker: AVB, ISIN: US0534841012) intensiv um eine Neuinvestition des Kapitals bemüht. Der REIT hat in Q2 drei weitere Immobilien in Texas erworben, zwei davon in Nord-Houston und eine weitere in Dallas. Ein Großteil des Erlöses aus dem Verkauf der sechs Immobilien floss in die Tilgung aller Class B Common Units, was die Finanzstruktur von BSR deutlich vereinfacht (z. B. für eine potenzielle Übernahme).
Das organische Wachstum des Portfolios (ohne kürzlich verkaufte Immobilien) hat sich recht gut gehalten, obwohl das Management bei den Mieten etwas nachgegeben hat, um eine hohe Occupancy Rate aufrechtzuerhalten. Diese ist mit 95,6 % weiterhin hoch (im Vergleich zu 95,4 % im Q2 2024), allerdings gingen die Mieten für neue Mietverträge im Jahresvergleich um 3,7 % zurück und die "Mixed Rents" (neue und verlängerte Mietverträge) sind um 0,7 % gesunken. Das Net Operating Income (NOI) ging im zweiten Quartal um 4,9 % zurück. Im Juli ha sich der gemischte Leasing-Spread jedoch auf ein Wachstum von 1,1 % verbessert, was darauf hindeutet, dass der REIT möglicherweise bereits die Talsohle durchschritten hat. Die Adjusted Funds From Operations (AFFO) je Unit sind im Jahresvergleich um etwa 20 % gesunken, was jedoch fast ausschließlich auf den Verkauf von 6 Immobilien zurückzuführen ist. Interessanterweise blieb der Net Asset Value (NAV) pro Unit mit 16,74 USD im Jahresvergleich nahezu unverändert, was die positiven Auswirkungen der Streichung der Class B Units verdeutlicht.
(Quelle: BSR - September 2025 Company Update)
Zwei Punkte waren noch zu beobachten. Das Payout-Ratio ist von 55% auf 73% gestiegen, was aber am Wegfall der oben erwähnten Immobilien liegt. Sobald neue Immobilien Cashflow erzielen dürfte das wieder sinken. Außerdem notiert BSR REIT weiterhin rund 30% unter dem NAV. Damit sich das aber ändert könnten mehr Maßnahmen nötig sein, als Asset Sales. Dass der REIT nur an der Toronto Stock Exchange notiert ist ein kleiner Nachteil.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei den oben genannten REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist wieder auf einem sehr niedrigem Level, angesichts der bevorstehenden FED-Zinssenkungen könnte aber die Volatilität in den nächsten Wochen zunehmen. Für BSR REIT stehen leider keine Optionsketten zur Verfügung.
- Agree Realty: Für ADC bieten sich Short Puts mit einem Strike von $70 im Oktober '25 oder länger laufend mit Strike von $65 im April '26 an, die halbwegs ordentliche Prämien liefern.
- W.P. Carey: Für WPC bieten sich Short Puts mit einem Strike von $65 im Oktober '25 oder länger laufend mit im April '26 an, die ordentliche Prämien liefern.
- Camden Properties Trust: Bei CPT ist die Marke um $102-$103 ganz interessant, daher sind Short Puts mit einem Strike von $105 im Oktober '25 einen Blick wert. Die Spreads sind hier aber leider erhöht, v.a. bei längeren Laufzeiten.
Fazit
Im Artikel wurden je zwei REITs aus den Sektoren Net Lease und Residential thematisiert und aufgezeigt welche Eigenheiten in den einzelnen Sektoren und den Unternehmen vorherrschen. Im Fokus standen wieder die letzten die Neuigkeiten, die im 2. Quartal kommuniziert wurden.
