Hallo zusammen! Viele Anleger suchen ja nach beständigen Cashflows und einer gewissen Inflationssicherheit, wie sie typische Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten. In den USA, bei uns in Europa und an anderen Orten gibt es aber auch Unternehmen, die keinen REIT‑Status besitzen, aber de facto sehr ähnliche Geschäftsmodelle aufweisen. Diese „REIT‑ähnlichen“ Aktien investieren in Immobilien oder Infrastruktur, behalten jedoch eine gewisse Flexibilität, Gewinne im Unternehmen zu belassen oder zu reinvestieren. Im Blogpost "3 spannende REIT-ähnliche Aktien" möchte ich nach meinem Artikel Q2‑REIT‑Überblick einige Unternehmen beleuchten, die im laufenden Jahr 2025 bei mir im Fokus standen.
Deutsche Fachmarkt AG
Geschäftsmodell
Zur Abwechslung möchte ich als erstes ein deutsches Unternehmen nennen, was sich im Gegenteil zum Rest nicht im Niedergang befindet, ganz im Gegenteil sogar. Die Rede ist von der Deutschen Fachmarkt AG (TWS-Kürzel: DEF, ISIN: DE000A13SUL5) oder kurz Defama. Das Unternehmen mit Sitz in Berlin, ist eine klassische Small Cap mit nur rund 140 Millionen EUR Marktkapitalisierung und kein REIT, aber doch ähnlich, was Kennzahlen und Bewertungskriterien angeht.
Ein Hinweis zur Aktie. Durch die geringe Marktkapitalisierung ist Defama eine sehr illiquide Aktie, d. h. selbst "kleine" Orders können sich sichtbar auf den Kurs auswirken. Daher immer (sollte man sowieso mMn) Limit-Orders verwenden!
Defama erwirbt sehr günstig Nachversorgungszentren zwischen ein und fünf Millionen Euro in kleineren und mittelgroßen Städten und vermietet diese. Typische Mieter sind Discounter, Drogerien, Bekleidungs‑ und Non‑Food‑Einzelhändler, wobei es häufige einen sog. Ankermieter gibt (meist Lebensmittler). Die geringe Objektgröße ist eher als Vorteil zu sehen, denn institutionelle Anleger haben daran kein Interesse. Da die Immobilien in der Regel in der Nahversorgung liegen, schließen die Mieter langfristige Verträge ab, wodurch DEFAMA stabile und gut prognostizierbare Mieteinnahmen erzielt. 2025 gab es bereits einige Dispositionen, die zu ordentlich Gewinnen führten. Diese Mittel werden für weitere Akquisitionen und Investitionen in Bestandsobjekte benötigt, Zukäufe konnten bereits einige verzeichnet werden.
Kennzahlen
Bei den Kennzahlen fällt gleich auf, dass Defama ähnlich wie ein REIT die Funds From Operations (FFO) anwendet. Diese wir je Aktie stetig gesteigert, was auch das erklärte Ziel für die Zukunft ist, und das gleiche gilt auch für die Dividende (im Schnitt 5%).
Die Dividendenrendite beträgt aktuell 2%. Wenn man die FFO je Aktie von 2,09€ für das 24er Geschäftsjahr heranzieht, ergibt sich ein P/FFO Multiple ca. 14x. Auch der Net Asset Value (NAV) wird vom Unternehmen angegeben, dieser beträgt 28,81€ je Aktie. Da der Aktienkurs aktuell um die 30€ notiert, ist hier also ein leichter NAV-Aufschlag fällig.
Worauf ist zu achten?
Für Defama ist es denke ich wichtig, dass die Mieter ein stabiles Geschäft aufweisen, insbesondere die Ankermieter in den jeweiligen Standorten. Temporärer Leerstand kommt natürlich vor, bisher konnte hier aber sehr gut gegengesteuert werden. Ein Blick sollten Anleger auch die Verschuldung werfen bzw. auf anstehende Fälligkeiten bzw. Defama-spezifisch auf den Auslauf von Zinsbindungen, hier stehen ab 2027 potenziell größere Refinanzierungen an. Interessant zu wissen: Defama finanziert. die Akquisitionen über normale Annuitätendarlehen mit günstigen Zinsen bei lokalen bzw. regionalen Banken und Sparkassen mit hoher Standort‐Expertise.
International Workplace Group
Geschäftsmodell
Die International Workplace Group PLC (TWS-Ticker: IWG, ISIN: JE00BYVQYS01) mit Sitz in Jersey ist weltweit führend in der Vermietung von flexiblen Büroflächen. Unter Marken wie Regus, Spaces und HQ betreibt IWG mehr als 1. 300 sog. Centres in über 120 Ländern. Traditionell hat IWG leerstehende Büroflächen langfristig angemietet und in Ausbau und Einrichtung investiert und die Flächen kurzfristig an Unternehmen untervermietet. Seit der Pandemie vollzieht der Konzern jedoch einen Strategiewechsel hin zu einem capital‑light Modell. Gebäude werden seither von Eigentümern in Eigenregie umgebaut, während IWG Marke, Buchungssysteme und Management stellt und dafür eine Management‑Fee (ca. 16 % des Umsatzes) kassiert. Diese Transformation ähnelt dem Franchise‑Modell der Hotelketten Marriott (TWS-Ticker: MAR, ISIN: US5719032022) und Hilton. (TWS-Ticker: HLT, ISIN: US43300A2033) und verspricht höhere Margen bei teils deutlich geringerem Kapitaleinsatz.
Bewertung
Im ersten Halbjahr 2025 erzielte IWG mit $2.162 Milliarden systemweiten Umsatz einen neuen Höchstwert, nachdem im Vorjahr $2.123 Milliarden erreicht worden waren. Das bereinigte EBITDA der Gruppe erhöhte sich um 6 % auf $262 Millionen, und auch die Sparte für digitale und professionelle Dienstleistungen ist organisch um 6 % gewachsen.
Die Bilanz kann man als solide bezeichnen, weil keinerlei Refinanzierungsbedarfe bis 2029 anstehen und die Verschuldung mit dem 1,5‑fachen des Adjusted EBITDA überschaubar bleibt. Seit März 2025 sind insgesamt $59 Millionen an die Aktionäre zurückgeflossen, wobei im laufenden Jahr ein Aktienrückkaufprogramm von mindestens $130 Millionen geplant ist.
Der Free Cash Flow soll 2025 um 40 % auf mindestens $140 Millionen steigen, und die Zwischendividende beträgt $0.45 je Aktie. Die Pipeline entwickelt sich dynamisch, denn im ersten Halbjahr wurden 338 neue Zentren eröffnet, von denen 97 % nach dem capital‑light‑Modell betrieben werden, und es wurden 413 neue sog. Managed Partnerships gestartet. Damit betreibt das Unternehmen bereits 220.000 Büroräume und hat weitere 186.000 unter Vertrag, die nach ihrer Eröffnung und Reife einen Jahresumsatz von rund $1.4 Milliarden liefern sollen.
Worauf ist zu achten?
Für IWG sollten Anleger berücksichtigen, dass das Geschäft mit flexiblen Bürolösungen trotz aller Wachstumsfantasie konjunkturabhängig bleibt und ein wirtschaftlicher Abschwung die Auslastung beeinträchtigen kann. Der strategische Übergang zu einem capital-light Franchise‑Modell muss gelingen, denn Verzögerungen bei neuen Partnerschaften oder eine niedrigere Profitabilität könnten das angepeilte Wachstum bremsen. Zudem ist geplant, die Bilanzierung auf US‑GAAP umzustellen und einen Börsengang in den USA anzustreben (aktuell notiert man an der London Stock Exchange), was zwar einen größeren Anlegerkreis erschließt, aber kurzfristig wahrscheinlich auch höhere administrative Kosten mit sich bringt.
Helios Towers
Geschäftsmodell
Auch Helios Towers (TWS-Ticker: HTWS, ISIN: GB00BJVQC708) notiert in London. Das Unternehmen betreibt mehr als 14.500 Mobilfunkmasten in Afrika und dem Mittleren Osten und vermietet die passive Infrastruktur an Mobilfunkanbieter. Im Prinzip ist das das gleiche Geschäftsmodell wie American Tower (TWS-Ticker: AMT, ISIN: US03027X1000) und Peers. Durch Co‑Location (mehrere Mieter pro Mast) steigt die Rentabilität erheblich, zudem handelt es sich de facto um natürliche Monopole, da der Bau paralleler Türme wirtschaftlich unattraktiv ist. Helios schließt langfristige Verträge (oft 10–15 Jahre) mit MNOs (Mobile Network Operators) ab, indexiert die Mieten an Inflations‑ und Energiepreise und erwirtschaftet einen Großteil seiner Erträge in harter Währung. Dieser Mix macht das Geschäftsmodell widerstandsfähig, obwohl es in Schwellenländern bzw. Frontier Markets agiert.
Bewertung
Helios Towers steigerte im ersten Halbjahr 2025 das bereinigte EBITDA um rund 9 % auf etwa $226 Millionen, die operative Marge ist dank effizienter Kostensenkungen geblieben und der operative Cashflow ist ebenfalls deutlich angewachsen. Die regelmäßigen Mietindexierungen und >1.200 zusätzliche Mieter führten zu einem Umsatzwachstum, das sich recht positiv auf den freien Cashflow auswirkte. Genau genommen, nach Abzug von Investitionen für Wartung, Steuern und Lease‑Verbindlichkeiten, lag der Free Cash Flow bei knapp $30 Millionen. Parallel dazu konnte die Nettoverschuldung durch den Abbau teurer Darlehen auf das 3,8‑fache des EBITDA gesenkt und die durchschnittlichen Finanzierungskosten auf 6,9 % reduziert werde. Für das Gesamtjahr 2025 peilt das Management ein bereinigtes EBITDA von $460-470 Millionen sowie einen freien Cashflow von $40-60 Millionen und eine weitere Reduktion des Verschuldung auf etwa das 3,5‑fache an.
Investoren sollten neben den operativen Zahlen natürlich auf die Bewertung achten. Trotz des zweistelligen Umsatz‑ und Cashflow‑Wachstums wird Helios Towers an der Börse aktuell nur mit dem rund 5-fachen des erwarteten EBITDA bewertet. Im Vergleich dazu werden europäischen Wettbewerbern eher mit dem 8- bis 10-fachen und US‑Peers teilweise deutlich höher bewertet. Auch auf Basis des für 2026/2027 erwarteten freien Cashflows ergibt sich eine Rendite im hohen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Bereich, sodass selbst ohne ein Anziehen der Bewertungsmultiples attraktive Gesamtrenditen möglich sind. Der starke Wachstumspfad, die zunehmende Cash-Generierung und der moderate Verschuldungsabbau machen HTWS somit zu einem der günstigsten Player im globalen Telekom‑Infrastruktursektor.
Worauf ist zu achten?
Bei Helios Towers liegt das Augenmerk insbesondere auf den Länder‑ und Währungsrisiken, denn das Unternehmen ist in politisch eher instabilen Märkten aktiv, in denen staatliche Eingriffe oder Währungsabwertungen die Cashflows beeinflussen können, auch wenn viele Mietverträge in harter Währung abgeschlossen sind. Außerdem ist der Kapitalbedarf hoch, d. h. das Verschuldungsniveau liegt noch bei rund dem 4-fachen des EBITDA und weitere Investitionen in den Ausbau der Maststandorte sind notwendig, weshalb der angekündigte Schuldenabbau genau verfolgt werden sollte. Nicht zuletzt könnten technologische Entwicklungen wie Satelliten‑Internet die Nachfrage nach Funkmasten langfristig verändern, auch wenn sie derzeit eher als Ergänzung denn als Konkurrenz zu sehen sind.
Optionshandel
Ich selbst bin auch als Optionshändler aktiv, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei diesen REIT-ähnlichen Aktien, welche Optionen sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Leider sind für alle drei vorgestellten Unternehmen keine Optionsketten verfügbar. Aber vielleicht ändert sich das 2026, wenn die International Workplace Group tatsächlich einen US-Börsengang umsetzt.
Fazit
Der Blick über den Tellerrand der klassischen US‑REITs lohnt sich. Mit Defama, IWG und Helios Towers habe ich drei Unternehmen vorgestellt, die zwar keinen REIT‑Status besitzen, aber dennoch stabile Cashflows aus Immobilien oder Infrastruktur generieren. Allen gemeinsam ist eine deutlich günstigere Bewertung im Vergleich zu ihren jeweiligen Peer‑Gruppen, doch jedes Unternehmen bringt auch eigene Besonderheiten mit sich.
- Defama überzeugt mit dem Fokus auf Nahversorgungszentren und langfristigen Mietverträgen, die sowohl die FFO, als auch die Dividende weiter wachsen lassen. Die Aktie sollte aber wegen der gewissen Illiquidität und anstehenden Refinanzierungen aufmerksam verfolgt werden.
- IWG profitiert vom Trend zu flexiblem Arbeiten und baut sein capital-light Geschäftsmodell konsequent aus. Hier wird spannend, ob der Wechsel zu einem US‑Listing und die Expansion der Managed‑Partnerships wie geplant gelingt.
- Helios Towers wächst mit einem robusten Infrastrukturportfolio in Afrika und dem Nahen Osten, bleibt jedoch einem politischen und währungsspezifischen Umfeld ausgesetzt, das Investoren und interessierte Anleger nicht unterschätzen sollten.
Diese Beispiele zeigen, dass es außerhalb des klassischen REIT‑Universums spannende Möglichkeiten gibt. Der Schlüssel liegt wie immer in gründlicher Analyse und einem Bewusstsein für die jeweiligen Risiken. Die aufgeführten Unternehmen sind nur ein kleiner Ausschnitt dessen, was es im internationalen Immobilien‑ und Infrastruktursektor zu entdecken gibt. Wer sich tief einarbeitet, findet weitere Nischen mit attraktiven Chancen.
