Willkommen zu einem weiteren Blogartikel! In meinen Beiträgen nehme ich jede Menge Real Estate Investment Trust (REIT) unter die Lupe, zuletzt war das eine Analyse zu Mid‑America Apartment Communities. Dieses Mal steht mit Centerspace ein Small Cap REIT aus dem Residential Sektor im Mittelpunkt, der sich auf Apartmentanlagen im Mittleren Westen und den Rocky‑Mountain‑Staaten der USA spezialisiert hat. Wie bei den vorherigen Artikeln möchte ich mit einer kurzen Zusammenfassung des Umfelds für Wohnimmobilien‑REITs beginnen und anschließend aufzeigen, wie das Geschäftsmodell von Centerspace funktioniert und welche Kennzahlen relevant sind. Und letztendlich möchte ich eine Frage stellen (und eine Antwortmöglichkeit geben): "Wer übernimmt Centerspace?".
Das Umfeld für Wohnimmobilien in den USA ist derzeit von recht gegenläufigen Trends geprägt. Auf der Angebotsseite ebbt der Neubau spürbar ab, da die Pipeline an geplanten Wohnungen nach dem Boom der Jahre 2022–2024 massiv zurückgeht. Auf der Nachfrageseite steigen die erwerbstätige Bevölkerung und die Zahl der Haushalte nur langsam, weil sowohl das Arbeitsplatz‑ als auch das Bevölkerungs-wachstum in den USA nachgelassen hat (letzteres überwiegend aufgrund politischer Entscheidungen). Gleichzeitig sind Immobilienpreise und Hypothekenzinsen derart hoch, dass viele Mieter sich den Eigentumserwerb nicht leisten können. In diesem Spannungsfeld bewegen sich auch die Apartment/Residential REITs.
Geschäftsmodell und Strategie: Was macht Centerspace?
Centerspace (TWS-Kürzel: CSR, ISIN: US15202L1070) hat aktuell eine Marktkapitalisierung von rund 1,1 Milliarden USD und wurde 1970 in North Dakota gegründet und betreibt heute 61 Apartmentanlagen mit insgesamt 12.263 Wohnungen in sieben Bundesstaaten. Der Schwerpunkt liegt auf den Metropolregionen Minneapolis, Denver, Boulder/Fort Collins, Omaha und kleineren Märkten wie Rochester (MN) und North Dakota. Die Wohnungen sind überwiegend Class‑B‑Objekte, d. h. solide, aber nicht ganz neue Einheiten, und richten sich an Berufstätige mit mittlerem Einkommen. CSR vermietet die Wohnungen inklusive Nebenkosten, kümmert sich um Instandhaltung und Modernisierungen und finanziert sich über Mieten sowie eine moderate Fremdverschuldung.
Im Gegensatz zu großen Sunbelt‑Playern wie Camden Properties Trust (TWS-Kürzel: CPT, ISIN: US1331311027) oder Mid‑America Apartment Communities (TWS-Kürzel: MAA, ISIN: US59522J1034) setzt Centerspace ganz bewusst auf Märkte mit geringerer Neubauaktivität. Das Portfolio ist breit diversifiziert und weist zudem eine hohe Occupancy Rate (umgekehrter Leerstand) auf. Im 1. Quartal 2026 lag die gewichtete Durchschnittsbelegung bei 95,4 %. Das zeigt ganz gut, dass die Nachfrage in diesen Regionen stabil ist, selbst wenn das Mietwachstum vorübergehend nachlässt.
Aktuelle Lage
Centerspace hat Anfang Mai 2026 seine Zahlen für das 1. Quartal veröffentlicht. Operativ ist der Vermietungsmarkt stabil, der Gewinn leidet jedoch unter höheren Finanzierungskosten. Unterm Strich meldete das Unternehmen Funds From Operations (FFO) je Aktie von 1,07 USD, während der bereinigte Core‑FFO bei 1,12 USD lag. Beide Kennzahlen liegen rund 7-9 % unter dem Vorjahresniveau, was im Wesentlichen dem gestiegenen Zinsaufwand geschuldet ist.
Die same‑store‑Entwicklung fiel ebenfalls verhalten aus. Umsätze waren auf dem Niveau des Vorjahres, die Betriebskosten sind jedoch um 1,7 % angewachsen, sodass der Nettoertrag der Vergleichsobjekte um 1,1 % zurückging. Gleichzeitig ist es Centerspace gelungen, die durchschnittliche Belegung leicht auf 95,4 % zu erhöhen. Das Mietwachstum zeigte sich zweigeteilt, wie bei vielen Peers. Die Neuvermietungen lagen 2,1 % unter dem Vorjahr, während Verlängerungen um 3,1 % höher abgeschlossen wurden. Per Saldo ergab das einen leicht positiven Mieteffekt, man hat mit 54,1 % eine beeindruckend hohe Bewohnerbindung.
(Quelle: Centerspace February 2026 Investor Presentation)
An der Finanzfront weist CSR eine halbwegs solide Liquiditätsposition von ca. 261 Millionen USD auf (fast vollständig ungenutzte Kreditlinien). Diese Polster ermöglicht es dem REIT, laufende Verpflichtungen zu bedienen und je nach Marktumfeld opportunistische Investitionen zu tätigen. Trotz der Ergebnisdelle hat das Management die Jahresprognose bestätigt. Der Core‑FFO 2026 soll zwischen 4,81 und 5,05 USD je Aktie liegen, die Spanne für den FFO wurde leicht auf 4,65 bis 4,92 USD angehoben. Grundlage dafür sind leicht wachsende Umsätze und moderat steigende Kosten, während das Net Operating Income (NOI) in einer Bandbreite von –0,5 % bis +2 % erwartet wird.
In Summe deutet vieles darauf hin, dass 2026 ein Übergangsjahr bleibt, wie bei vielen anderen Residential REITs auch. Die Zinslast wiegt trotzdem recht schwer, operativ ist das Geschäft aber robust und die Nachfrage in den oben genannten Kernmärkten stabil. Sollte, wie erwartet, die Baupipeline weiter abnehmen, könnte Centerspace ab 2027 wieder stärker von Mietsteigerungen profitieren. Bis dahin sichert die hohe Belegung das Ergebnis ab.
Strategische Alternativen
Im November 2025 kündigte das Board an, dass man „strategische Alternativen“ prüfe, darunter auch eineb möglichen Verkauf, eine Fusion oder einen Fortbestand in der bisherigen Form. Im 1. Quartal 2026 hat das Management noch einmal bestätigt, dass dieser Prozess fortschreitet, jedoch kein konkreter Zeitplan vorliegt. Hintergrund der Überlegungen ist der aktuell sehr hohe Abschlag des Börsenkurses gegenüber dem geschätzten Marktwert des Portfolios.
Institutionelle Investoren wie der aktivisitische Hedge‑Fund Land & Buildings haben wiederholt gefordert, diese Wertlücke durch einen Unternehmensverkauf zu schließen. Allerdings hat sich Land & Buildings inzwischen aus Centerspace zurückgezogen, was die Wahrscheinlichkeit eines schnellen Deals mMn deutlich schmälert. Das Management hat jedoch betont, dass es bei ausbleibenden Angeboten jederzeit Vermögenswerte verkaufen und den Erlös für Aktienrückkäufe nutzen könnem, immerhin ein Zeichen für die Shareholder‑Orientierung, obwohl ein "Filetieren" nicht die Optimallösung wäre. Mögliche Käufer wären übrigens die bekannten Private Equity Player wie Blackstonde (TWS-Ticker: BX, ISIN: US09260D1072) oder Blue Owl Capital Inc. (TWS-Ticker: OWL, ISIN: US09581B1035) die sich beide in den letzten Jahren zahlreiche REITs aus unterschiedlichen Sektoren einverleibt haben.
Marktumfeld in Centerspace Kernmärkten
Der Markt im Mittleren Westen und den Rocky‑Mountain‑Staaten, in dem Centerspace hauptsächlich agiert, ist durch eine moderat wachsende Bevölkerung, geringe Neubautätigkeit und stabile Beschäftigung gekennzeichnet. Während Großstädte wie Austin oder Nashville unter hohen Fertigstellungen leiden, fällt der Angebotsüberhang in Minneapolis, Denver und anderen CSR‑Märkten geringer aus. Gleichwohl ist die Nachfrageseite kein Selbstläufer. Der Nettozuzug nach den USA ist 2025 spürbar zurückgegangen, und das Arbeitskräftewachstum bleibt verhalten. Auf der anderen Seite wirkt die weiterhin erhöhte Unerschwinglichkeit von Wohneigentum, denn sie verlängert die Verweildauer vieler Mieter und stabilisiert die Nachfrage nach Mietwohnungen. Insgesamt zeigt CSR, dass Residential REITs auch abseits der boomenden Sunbelt‑Regionen attraktive Renditen erwirtschaften können.
Kennzahlen und Bewertung
Auch in diesem Artikel weise ich wieder darauf hin, dass eine solide Bilanz nicht nur bei REITs wichtig, dort aber besonders betrachtet werden sollte, da REITs eben einen höheren Verschuldungsgrad aufweisen als andere Unternehmen in anderen Bereichen. Hier ein paar Zahlen zu Balance Sheet von CSR:
- Net Debt / EBITDA: ~7,5x
- Durchschnittliche Restlaufzeit: 6,7x
- Großteil der Schulden sind festverzinst (bei effektiv 3,6%)
Verschuldung und Fälligkeiten
Das Fälligkeitsprofil der Schulden ist lang gestreckt. Im Jahr 2026 werden noch Darlehen über ca. 51 Millionen USD fällig, im Jahr 2027 weitere 47 Millionen USD. 2028 steht dann die Refinanzierung (s. Grafik unten) der Kreditlinie an und 2031 gibt es eine größere Fälligkeit. Die Zinsbelastung dürfte in den kommenden Jahren steigen, auch bedingt durch die Entwicklung der Inflation und deren Auswirkung auf die US-Anleiherenditen). Dank der langen Laufzeiten und der hohen Quote festverzinster Schulden ist das ganze aber zu managen. Die hohe Gesamtverschuldung macht Centerspace jedoch weitaus sensibler gegenüber möglichen Zinsanhebungen.
Bewertung und Ausblick
CSR wird aktuell zum etwa 16,5-fachen des erwarteten AFFO gehandelt, historisch liegt dieses Multiple bei fast 20× liegt. Eine Rückkehr zu einem historischen P/AFFO würde also einen Total Return von > 12 % bedeuten.
Dividende und Payout-Ratio
Die Eckdaten zur Dividende sehen wie folgt aus:
- Dividende je Aktie: aktuell 0,77 USD pro Quartal bzw. 3,08 USD im Jahr.
- Ausschüttungsquote: Die Dividende entspricht rund 63 % des Core‑FFO, damit bleibt genügend Puffer für Investitionen und Schuldendienst
- Dividendenrendite: Beim Aktienkurs um 67 ergibt sich eine Rendite von etwa 4,6 %.
Die hohe Verschuldung lässt wenig Raum für große Dividendenerhöhungen, aber solange das operative Geschäft stabil bleibt und die Schulden bedient werden, erscheint die Ausschüttung gut abgesichert. Ein Schuldenabbau würde mittelfristig den Handlungsspielraum für Dividendenerhöhungen verbessern, ist aber auch im Sinne des Strategic Review nicht im Fokus.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei den genannten REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist in der Zwischenzeit weiter zurückgelaufen, trotz aller geopolitschen und Börsen-Ereignisse). Optionen auf CSR haben leider stark erhöhte Spreads und Optionen auf die Peers AvalonBay Communities (TWS-Ticker: AVB, ISIN: US0534841012) und Equity Residential (TWS-Ticker: EQR, ISIN: US29476L1070) würde ich aufgrund des anstehenden Mergers außen vor lassen.
- Mid-America Apartment Communities: Für MAA bieten sich Short Puts mit Strike von $120 im Juli '26 an, die eine ordentliche Prämien liefern (erhöhter Spread)
- Camden Property Trust: Für CPT bietet sich ATM Short Puts länger laufend mit Strike von $100 im November '26 an, die eine nette Prämien liefern
- Essex Property Trust: Für ESS kann sich ein Bull Put Spread mit Strikes von $240 für den Short Put, sowie $230 für den Long Put im Januar '27 anbieten.
Fazit
Centerspace ist ein kleiner, konzentrierter Wohnimmobilien‑REIT mit starker Präsenz in eher unterrepräsentierten Regionen. Die operative Entwicklung ist stabil, Occupancy Rate und Net Operating Income wachsen moderat, und das Unternehmen verfügt über ausreichende Liquidität. Die hohe Verschuldung und die begrenzte Diversifikation sind jedoch Risikofaktoren, die eine niedrigere Bewertung im Vergleich zu Peers durchaus rechtfertigen. Das laufende Prüfverfahren strategischer Alternativen eröffnet allerdings die Chance auf Upside, auch wen das ganze ggf. länger dauern könnte, das zeigt der Rückzug des aktivistischen Investors Land & Buildings. Für langfristige Anleger, die von einer Normalisierung des Residential Marktes in den USA generell und insbesondere im Mittleren Westen ausgehen und eine überdurchschnittliche Dividendenrendite sowie einen deutlichen Discount auf den Net Asset Value schätzen, kann Centerspace dennoch interessant sein. Wer hingegen einen größeren und finanziell stärkeren Akteur bevorzugt, findet mit Camden, MAA oder UDR attraktivere Risiko‑/Rendite‑Profile.
