Der Protagonist meines ersten Artikels über Real Estate Investment Trusts (REITs) im Juli war Realty Income (TWS-Kürzel: O), das Aushängeschild unter den REITs und der bekannteste Vertreter der Net Lease REIT Fraktion. Doch nicht nur in den USA gibt es dividendenstarke REITs, die insbesondere für Einkommensinvestoren interessant sein dürften. Im heutigen Blogpost möchte ich deshalb Canadian Net REIT vorstellen – einen REIT, der das gleiche Grundkonzept wie Realty Income verfolgt, aber im kanadischen Markt tätig ist und sehr an ein "junges" Realty Income erinnert.
Geschäftsmodell und Strategie: Was macht Canadian Net REIT eigentlich genau?
Canadian Net REIT (TWS-Kürzel: NET.UN) ist ein Small Cap REIT mit einer Marktkapitalisierung von gerade mal etwas über 100 Millionen und konzentriert sich auf den Kauf von hochwertigen Einzelhandelsimmobilien in Kanada, die an einen einzigen Mieter vermietet sind. Wie $O setzt NET.UN dabei auf sog. Triple Net Lease (NNN) Verträge, bei denen die Mieter alle Kosten tragen, einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung sowie Instandhaltung zahlt. Diese Immobilien werden an nationale bzw. regionale Mieter vermietet, die im Bereich des bedarfsorientierten Einzelhandels (Stichwort Necessity) tätig sind. Auf dem kanadischen Markt ist Canadian Net REIT stark in der Provinz Québec verwurzelt. Derzeit umfasst das Portfolio gerade mal 94 Assets.
Ein REIT ist bekanntlich nur so gut, wie seine Mieter, daher ist es interessant zu wissen, das fast alle Mieter ein Investment-Grade-Rating haben. Zu diesen gehören auch drei der größten Supermarktketten Kanadas, nämlich Walmart, Loblaws und Sobeys, die zudem für einen Großteil der Mieterträge verantwortlich sind.
Die anderen Mieter konzentrieren sich beispielsweise auf Convenience Stores, Fast Food Restaurants oder Tankstellen, die alle eine guter Hedge gegen die Inflation darstellen.
Die Mieten von Canadian Net REIT liegen unter dem Marktniveau, und die Mietverträge, die oft einer am Verbraucherpreisindex orientierten Mietsteigerung unterliegen, haben eine recht kurze Restlaufzeit von 6,5 Jahren. Das ist deutlich kürzer als bei anderen Net-Lease-REITs. National Retail Properties (TWS-Kürzel: NNN) beispielsweise liegt hier bei >12 Jahren.
Marktentwicklung und die Volatilität
Ein Blick auf die Entwicklung des Aktienkurses zeigt, dass Canadian Net REIT wie viele REITs eine gewisse Volatilität aufweist. In den letzten Jahren beeinflussten wirtschaftliche Herausforderungen wie die Zinspolitik und der Wechselkurs den Kurs. Der kanadische Immobilienmarkt ist jedoch weniger volatil als sein US-Pendant, was das Unternehmen für Investoren, die eine breitere Diversifikation anstreben, attraktiv macht. Die Marktnähe zu den USA und die kontinuierliche Nachfrage nach kanadischen Gewerbeimmobilien könnten zudem langfristiges Wachstum ermöglichen. Was man auch gut erkennen kann, und was für Investoren interessant ist, NET.UN (und weitere kanadische REITs) haben die leichte Aufwärtsbewegung der US Peers nicht wirklich mitgemacht. Und das obwohl die Zinsen in Kanada mittlerweile drastischer reduziert wurden als in den USA.
Akquisitionen und Portfolioqualität
Canadian Net REIT wächst durch gezielte Akquisitionen und Investitionen in Immobilien in bevorzugten Lagen. Da der REIT noch in einer Wachstumsphase ist, sind selbst kleinere Zukäufe häufig sofort wertsteigernd. Im Gegensatz zu Realty Income, das auf riesige Deals angewiesen ist, profitiert Canadian Net REIT von diesen fokussierten Akquisitionen. Die Strategie sorgt dafür, dass das Unternehmen sein Portfolio effizient und zielgerichtet erweitern kann, eben genau so wie $O als der Platzhirsch noch deutlich kleiner war.
NET.UN hat einen großen Vorteil, denn die Ziel-Immobilien, sind für einzelne Investoren zu groß und für institutionelle Anleger zu klein. Dadurch positioniert sich das Unternehmen in einer attraktiven Nische. Die Immobilien werden aus verschiedenen Quellen erworben, darunter auch Einzelhändler, mit denen "Sale and Leaseback"-Vereinbarungen abgeschlossen werden, oft wird man auf im Sekundärmarkt fündig. Zudem beteiligt sich Canadian Net REIT an ausgewählten Entwicklungsprojekten, um das Portfolio gezielt zu diversifizieren und Wertsteigerungen zu erzielen.
Kennzahlen: Ein Blick in die Finanzen
Für Investoren ist bei REITs eine gesunde Bilanz ein entscheidendes Kriterium. Canadian Net REIT weist eine vergleichsweise höhere Verschuldung auf, was aufgrund seiner geringen Größe aber nicht wirklich ein Nachteil ist.
Verschuldung und Fälligkeiten
Ein Blick auf das Balance Sheet macht schnell klar, dass Canadian Net REIT etwas mehr Fremdkapital einsetzt als die meisten seiner US-Konkurrenten, aber mit einem Beleihungsauslauf (LTV) von 55 % bleibt der Hebel angemessen, und NET.UN gleicht das ein niedriges Payout-Ratio aus, das es dem REIT ermöglicht, seine Schulden schrittweise mit dem einbehaltenen Cashflow zu tilgen.
Größere Fälligkeiten, nämlich rund 1/3 sind erst 2027 ein Thema, wobei sich Canadian Net REIT wahrscheinlich schon 2026 darum kümmern muss. Wie oben erwähnt, wird mit dem übrigen gebliebenen Cashflow aber permanent die Verschuldung reduziert.
(Adjusted) Funds From Operations
Die FFO-Entwicklung der letzten Jahre zeigt ein solides Wachstum mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 16%. Dieses Wachstum hat sich allerdings zuletzt abgeschwächt, wie die Stagnation des FFO pro Anteil im Jahr 2023 verdeutlicht. Ein wesentlicher Grund hierfür ist das derzeit eingeschränkte Angebot an Akquisitionsmöglichkeiten im Markt, was es für Canadian Net REIT schwieriger macht, das Portfolio zügig zu erweitern. Sobald sich das Marktumfeld verbessert (und dafür gibt es erste Anzeichen) und wieder passende Objekte verfügbar werden, dürfte das Unternehmen jedoch in der Lage sein, an seine historische Wachstumsdynamik anzuknüpfen. Dank einer soliden Bilanz und ausreichender finanzieller Flexibilität ist Canadian Net REIT gut positioniert, um bei sich bietenden Gelegenheiten zügig zu reagieren und das FFO-Wachstum wieder anzukurbeln.
Multiples
Mit einem P/FFO <9x ist Canadian Net REIT weitaus günstiger bewertet als die US-Peers und auch die historische Bewertung liegt mit einem 15x Multiple ein gutes Stück höher. Selbst, wenn man der REIT nur zu einem P/FFO von 12x zurückkehrt, würde das ein Plus von rund 50% bedeuten.
Die Dividende
Canadian Net REIT schüttet ebenso wie Realty Income Dividenden monatlich aus. Investoren können mit einer attraktiven Dividendenrendite von etwa 6% rechnen. Das Payout-Ratio von Canadian Net REIT ist mit rund 55% deutlich niedriger als bei den US-Peers, die eher im Bereich von 70-80% liegen. Das gibt zukünftig viel Spielraum, wenn das Wachstum insgesamt wieder in Fahrt kommt.
Video: Betongold mit REITs vs eigene Immobilie | Philipp Kässinger REIT Profiinvestor
Peer-Vergleich: Alternative US REITs
Da Canadian Net REIT nicht in den USA gehandelt wird, ist der Vergleich mit ähnlichen amerikanischen Net Lease REITs wie National Retail Properties (TWS-Kürzel: NNN), NetSTREIT (NTST) und Realty Income (O) interessant.
- NetSTREIT (NTST): NTST ist ein relativ junger REIT, der ebenfalls Triple Net Lease-Verträge bevorzugt. Mit einer Marktkapitalisierung von ca. $1,3 Milliarden ist der REIT mehr als 10x so groß wie Canadian Net REIT. Durch das höhere Exposure zu Dollar Stores und den wirtschaftlichen Plänen der kommenden US-Regierung (Strafzölle etc.) ist die Bewertung mit einem P/FFO 13x unter den US Net Lease REITs derzeit mit am niedrigsten. NET.UN ist im Vergleich aber um einiges günstiger bewertet.
- Realty Income (O): Mit einer Marktkapitalisierung, die Canadian Net REIT bei Weitem übersteigt, bietet Realty Income Investoren Stabilität und eine monatliche Dividende. Die Diversifikation des Portfolios und das solide Kredit-Rating machen es jedoch auch zu einer teureren Alternative, wobei die Bewertung derzeit auch recht attraktiv ist.
- National Retail Properties (NNN): NNN fokussiert sich ebenso Triple Net Lease-Verträge und zeigt eine ähnliche Wachstumsstrategie wie Canadian Net REIT. NNN weist ebenfalls hohe Qualität der Mieter und stabile Ausschüttungen auf, hat aber deutlich längere Restlaufzeiten.
Optionshandel
Ich selbst bin auch als Optionshändler aktiv, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei Net Lease REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Für Canadian Net REIT selbst stehen leider keine Optionsketten zur Verfügung, weswegen man hier auf US Peers ausweichen muss.
Aufgrund der derzeit niedrigen Volatilität (VIX) sind die Prämien leider nicht so attraktiv wie in volatilen Zeiten.
Realty Income
Für Realty Income bieten sich Optionen mit einem Strike von $55 im Dezember oder konservativer mit $52.5 im Januar '25 an, die trotz der niedrigen Volatilität (VIX) noch halbwegs vernünftige Prämien bieten.
NetSTREIT
Bei NetSTREIT könnte ein Einstieg bei einem Strike-Preis von $15 im Dezember interessant sein, wobei die Prämien hier ebenfalls eher mäßig sind und der Spread recht hoch.
NNN REIT
Bei National Retail Properties könnte ein Einstieg bei einem Strike-Preis von $40 im Dezember interessant sein, wobei die Prämien hier ebenfalls eher mäßig sind.
