Wenn sich Investoren über das Thema REITs austauschen, fällt relativ schnell ein Name, der auch vielen Lesern bekannt sein dürfte. "The Monthly Dividend Company" oder auch Realty Income, DAS Aushängeschild des Sektors. Im heutigen Blogpost möchte ich das Unternehmen etwas näher beleuchten.
Geschäftsmodell und Strategie: Was macht Realty Income eigentlich genau?
Realty Income (TWS-Kürzel: O, ISIN: US7561091049) ist nach Marktkapitalisierung die Nr. 8 unter den führenden Real Estate Investment Trusts (REIT) und hat sich auf Immobilien mit langfristigen Mietverträgen spezialisiert. Seit seiner Gründung im Jahr 1969 hat sich Realty Income einen Ruf als verlässlicher und stabiler Akteur im Immobiliensektor erarbeitet. Das Unternehmen ist vor allem für seine monatlichen Dividendenzahlungen bekannt.
Das Portfolio von Realty Income umfasst aktuell mehr als 15.000 Immobilien, die an eine Vielzahl von gewerblichen Mietern vermietet sind. Diese Diversifikation trägt dazu bei, das Risiko zu streuen und stabile Einnahmen zu generieren. Die Immobilien befinden sich hauptsächlich in den USA, wobei das Unternehmen auch international expandiert. Die Mieter stammen aus unterschiedlichen Branchen, darunter Einzelhandel, Lebensmittelgeschäfte, Apotheken oder auch Fitnessstudios.
Ein wesentlicher Aspekt der Geschäftsstrategie von Realty Income ist der Fokus auf qualitativ hochwertige Standorte und kreditwürdige Mieter. Dies ermöglicht es dem Unternehmen, langfristige Mietverträge (meist über 10 Jahre) abzuschließen und stabile Einnahmen zu erzielen. Realty Income setzt dabei häufig auf sog. Triple Net Lease (NNN) Verträge, bei denen die Mieter alle Kosten tragen, einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung sowie Instandhaltung.
Marktentwicklung: Was zuletzt geschah
Außer Spesen nichts gewesen
Wenn man sich den nackten Chart anschaut, dann sieht man recht schnell, dass die letzten 8-9 Jahren kurstechnisch eher kein Spaß waren und zudem sehr volatil. Vom All Time High bei rund $80 ging es im Pandemie Flash Crash bis auf $42, nur um dann bis August 2022 wieder an der $75 Marke zu kratzen. Und dann machten sich die Zinserhöhungen der FED bemerkbar. Auf der anderen Seite hieß das, dass man genügend Gelegenheiten für einen Einstieg gehabt hat. Im weiteren Verlauf wollen wir die Frage klären, ob aktuell ein solch guter Zeitpunkt ist.
Übernahmen, Akquisitionen und Portfolioqualität
Seit dem IPO ist Realty Income natürlich stark gewachsen und mittlerweile bei einer Größe angekommen, bei der Akquisitionen von einzelnen Objekten nicht mehr so gewinnbringend sind. Daher hat man in den letzten Jahren den Fokus auch auf M&A gelegt, um schneller zu wachsen.
2021 hat man für rund 11 Milliarden VEREIT akquiriert. Nur ein Jahr später konnte sich Realty Income ein großes Portfolio von CIM Real Estate Finance Trust einverleiben für ca. 1 Milliarde. Ende 2023 wurde dann die Übernahme von Spirit Realty Capital für fast 10 Milliarden bekanntgegeben, welche Anfang 2024 erfolgreich abgeschlossen wurde.
Im 1. Quartal 2024 wurden von CEO Sumit Roy auch noch weitere Investments, v.a. in Europa im Wert von über 300 Millionen, kommuniziert mit Cash Yields von teilweise über 8%. Darauf möchte ich im Abschnitt "Adjusted Funds From Operations" noch einmal näher eingehen.
Fokussierung
Wie eingangs erwähnt, ist das Portfolio von Realty Income schon deutlich auf Retail ausgerichtet. Wirft man aber einen Blick auf die letzten Zukäufe, sind andere Immobilien und Sektoren wie Casino, Data Center oder Industrieimmobilien im Fokus.
Dadurch ist das Portfolio natürlich diversifiziert und man senkt so vermeintlich das Risiko. Gleichzeitig hat das aber Einfluss auf die Bewertung, denn REITs mit einer Spezialisierung wurden in der Vergangenheit höher bewertet.
Im nächsten Absatz schauen wir uns die entsprechenden Kennzahlen genauer an!
Kennzahlen: Ein Blick in die Finanzen
Kommen wir nun zum spannenden Teil für viele Anleger, den Kennzahlen. Insbesondere möchte ich hier auf die Verschuldung eingehen, da das im aktuellen Umfeld immer noch einer der wichtigsten Punkte ist, die über das "Schicksal" eines REITs entscheiden können.
Verschuldung und Fälligkeiten
Als einer der wenige börsengelisteten REITs kann Realty Income ein A- bzw. A3 Credit Rating vorweisen, was sicherlich bei der Finanzierung Vorteile bringen dürfte. Mit einem Net Debt/EBITDA von 5,5x ist die Verschuldung völlig in Ordnung.
Das Balance Sheet ist ansonsten sehr solide und die Fälligkeiten gut verstreut über die kommenden Jahre. 2026 muss ggf. noch ein Term Loan aufgrund der Übernahmen refinanziert werden, was aber kein Problem darstellen sollte.
Adjusted Funds From Operations
Wie im Abschnitt "Übernahmen und Akquisitionen" erwähnt, gab es in Q1'24 Investments in Europa mit Cash Yields von >8%. Das ist eine recht wichtige Entwicklung, denn wenn man sich die untenstehende Grafik aus der Investor Relations Präsentation genauer anschaut, wäre die Rendite (bestehend aus der Dividendenrendite von etwa 6% und dem internen Wachstum) bei nur 8%, wenn man externes AFFO-Wachstum herausgerechnet.
Die letzten Akquisitionen haben aber nun gezeigt, dass es für Realty Income doch möglich ist, Immobilien mit entsprechend hohen Cap Rates zu kaufen, weswegen sich das AFFO-Wachstum insgesamt erhöht.
Ein weiterer Aspekt ist, dass sich durch die höheren Investment Yields von 8% der Investment-Spread auf 1,5% erhöht, denn die Zukäufe werden mit 6,5% WACC (65% Equity, 35% Debt) finanziert.
Multiples
Mit einem P/FFO 13x ist Realty Income natürlich günstig bewertet, denn historisch gesehen war eher ein 16-19x Multiple die Norm, auch wegen des guten Credit Ratings. Unterstellt man ein FFO-Wachstum von 2%, dürfte man selbst in einem sehr schlechten Szenario (P/FFO sinkt auf 10x) eine akzeptable Gesamtrendite erwirtschaften.
Dividende: Ein zuverlässiger Einkommensstrom
Die Dividende ist mit fast 6% natürlich ein elementarer Bestandteil des Total Returns. Bei Realty Income fließt und wächst diese seit über 25 Jahren, der REIT ist also ein waschechter Dividenden-Aristokrat. Bei einigen anderen Vertretern mit diesem prestigeträchtigen Status gab es zuletzt aber Dividendenkürzungen.
Daher ist es umso wichtiger, dass die Dividende auch sicher ist und auch in schlechten Zeiten weiter fließt. Mit einem Payout-Ratio von ca. 74% ist man eher am unteren Ende der Range von 70-90%, was für REITs üblich ist. Daher dürfte die Dividende (vorerst) sicher sein.
Erfreulicherweise wächst die Dividende auch mit jährlich 3-4%. In diesem Jahr gab es beispielsweise bereits drei Erhöhungen.
Peer-Vergleich
Agree Realty
Wenn ich über einen REIT spreche, schaue ich mir natürlich immer gerne auch die Peers an, um besser vergleichen zu können. Ein solcher ist Agree Realty (ADC)!
Mit einem P/FFO von etwas unter 16x ist ADC nicht ganz so günstig wie $O, was aber an der Spezialisierung liegt, denn der REIT, benannt nach CEO Joey Agree, ist quasi ein Triple Net Lease Pure Play ohne Ausflüge in andere Sektoren. Und wie eingangs erwähnt, werden REITs mit Spezialisierung oftmals höher bewertet.
Ein weiterer Unterschied ist die Qualität der Mieter. Bei Agree Realty sind 68% der Mieter "Investment Grade", bei Realty Income "nur" 36%.
Aber auch die anderen Kennzahlen sind nicht von schlechten Eltern. Net Debt/EBITDA ist mit 4,8x niedriger als das von Realty Income (5,5x), das Payout-Ratio der Dividende mit 73% leicht niedriger und das Dividendenwachstum mit über 6% höher.
Optionshandel
Ich selbst bin auch als Optionshändler aktiv, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen.
Achtung: Die Earnings Season ging gerade los. ADC meldet bereits am 23.7. Zahlen, Realty Income ist am 5.8. dran.
Aufgrund der derzeit niedrigen Volatilität (VIX) sind die Prämien leider nicht so attraktiv wie in volatilen Zeiten. Dennoch bieten sowohl Realty Income als auch Agree Realty einige interessante Cashflow-Möglichkeiten.
Realty Income
Für Realty Income bieten sich Optionen mit einem Strike von $52.5 im September oder konservativer mit $50 im Dezember an, die trotz der niedrigen Volatilität (VIX) noch halbwegs vernünftige Prämien bieten.
Agree Realty
Bei Agree Realty könnte ein Einstieg bei einem Strike-Preis von $55 im Oktober interessant sein, wobei die Prämien hier ebenfalls eher mäßig sind.
