Die ersten drei Monate des Jahres haben die Lage an den Immobilienmärkten kaum verändert, aber sie zeigen, dass sich in einigen Bereichen der Gegenwind zu legen beginnt. In meinem letzten Beitrag hatte ich Centerspace näher vorgestellt, heute gibt es wieder einen einen REIT Q1'26 Sektor Überblick.
Wie üblich blicke ich auf drei Sektoren, dieses Mal Residential, Net Lease und Healthcare und bespreche jeweils zwei REITs. Vorab gibt es für jeden Sektor einen kurzer Blick auf das gesamtwirtschaftliche Umfeld, anschließend folgen die wichtigsten Zahlen und eine Einordnung der Ergebnisse des Quartals sowie ein Ausblick.
Viel Spaß beim Lesen!
Residential REITs
Der US-Wohnungsmarkt war auch im 1. Quartal 2026 von den Nachwirkungen des Bau-Booms während der Pandemiezeiten geprägt. Die Neubauaktivitäten und Immobilienentwicklungen sind stark eingebrochen, was den Angebotsüberhang in absehbarer Zeit abbauen dürfte. Auf der anderen Seite bleibt die Nachfrage sehr verhalten. Das liegt natürlich in der schwachen Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung begründet. Eine für Residential REITs positiv wirkender Fakt, ist das nach wie vor selbst genutzter Wohnraum bzw. dessen Erwerben unerschwinglich ist. Für viele Mieter ist ein Hauskauf soweit von weit außer Reichweite, dass sie dem Mietmarkt länger erhalten bleiben. Noch ist diese Entwicklung aber kaum in Zahlen zu sehen, die Leerstandsquote für die USA ist minimal von 7,3 % auf 7,2 % gefallen. Residential REITs, und zwar gerade die mit starken Bilanzen und womöglich noch Aktienrückkäufen, sind vor diesem Hintergrund sicherlich für viele Anleger interessant.
Camden Property Trust
Camden Property Trust (TWS-Ticker: CPT, ISIN: US1331311027) ist weiterhin einer der stabilsten Residential REITs im Sunbelt. Das Net Operating Income (NOI) auf Same-Store Basis ging bei CPT in Q1 ca. 0,7 % zurück, was an etwas rückläufigen Neuvermietungen (-5,2 %) lag, die nicht durch die Mieterhöhungen bei Bestandsmietern (+2.9 %) ins positive gedreht werden konnten.
Portfoliodiversifikation (Quelle: CPT Investor Presentation June 2026)
Der durchschnittliche Occupancy Rate liegt bei 95,1 % und damit fast unverändert im Vergleich zu Q4 2025. Auch die Kosten für Verwaltungen sollte man immer mal wieder anschauen, diese sind bei CPT nur leicht gestiegen. Die Core FFO je Aktie sind ebenfalls gesunken, um 1,2 %. Hier liegt der Grund aber an höheren Finanzierungskosten.
Der Verschuldungsgrad (Net Debt/EBITDA 5,6×) dürfte sich insgesamt eher nicht erhöhen, obwohl Camden im April 600 Millionen USD zu ca. 5 % über den Anleihemarkt aufgenommen hat (Laufzeit 10 Jahre), da sie gleichzeitig eigene Aktien im großen Stil zurückgekauft haben.
Aktuell wird CPT mit einem 16-fachen FFO bewertet, was gleichzeitig einen Discount auf den Net Asset Value von rund 20% bedeutet.
Fairer Wert Camden Property Trust (Quelle: aktienfinder.net)
UDR Inc.
UDR (TWS-Ticker: UDR, ISIN: US9026531049) hat in Q1 weitestgehend stabile Ergebnisse gemeldet. Die AFFO haben im Jahresvergleich um 2 % zugelegt, obwohl das Same-Store NOI (aufgrund höherer Betriebskosten) leicht rückläufig war. UDR ist in deutlich mehr Märkten unterwegs als beispielsweise CPT, weswegen die Occupancy Rates mit 96,6 % auch höher ist. Der Leasing Spread lag bei 1,6 %, was v.a. an 5,2 % Mietwachstum bei Bestandsmieten lag. Auch hier ein Blick auf die Betriebs- bzw. Verwaltungskosten: diese sind um stolze 4,4 % gestiegen.
Umstellung auf monatliche Dividende und Portfolio Diversifikation
(Quelle: UDR Investor Presentation June 2026)
Auch UDR setzt vermehrt auf Aktienrückkäufe, die finanziert wurden durch den Verkauf von nicht lukrativen Objekten im Portfolio im Wert von 362 Millionen USD. Insgesamt wurden in Q1 2,8 Millionen Aktien zurückgekauft und in Q2 bereits weitere 1,4 Millionen.
Die Dividende bei UDR wird übrigens seit kurzem monatlich ausgeschüttet und liegt bei einer Dividendenrendite von 4,62 %. Bewertet wird der Residential REIT aktuell mit einem P/AFFO von 17,15×.
Net Lease REITs
Trotz des Anstiegs der Anleiherenditen bei den langlaufenden US-Staatsanleihen in den letzten Wochen und Monaten haben sich Net Lease REITs, die normalerweise als erstes reagieren, bemerkenswert robust verhalten. Eine vorübergehende. Die angestiegene Inflation durch den Irankonflikt und höhere Energiepreise hat die langfristigten Zinserwartungen kaum verändert. Das gestrige Fed Meeting mit dem neuen Vorsitzenden Kevin Warsh dagegen umso mehr. Es soll keine Prognose mehr bzgl. der Zinsentwicklung geben, ein Großteil der Mitglieder sieht eher eine Zinserhöhung in diesem Jahr, Zinssenkungen sehe ich persönlich auch nicht mehr. Das alles kann natürlich nun auf die Kurse der Net Lease REITs drücken, die reinen Fundamentaldaten in diesem Sektor haben sich aber weiter verbessert. Die Mietertröge sind fast immer indexiert, die Finanzierungen sind langfristig gesichert und die Bewertungen waren erst zum Jahreswechsel auf einem Mehrjahrestief (gefolgt von einer leichten Erholung). Insgesamt lieferten Net Lease REITs im Schnitt mittlere einstellige Wachstumsraten bei den Adjusted Funds From Operations (AFFO)
NetSTREIT
NetSTREIT (TWS-Ticker: NTST, ISIN: US64119V3033) ist ein Small Cap REIT, der sich besonders auf Mieter aus dem Necessity genannten Bereich, also serviceorientierte Einzelhändler, fokussiert. Knapp 240 Millionen USD wurden in neue Objekte investiert und das Portfolio umfasst nun 804 Immobilien in 46 US-Bundesstaaten. Diese Portfolioneuzugänge rentieren zu Beginn mit 7,5 %. Die AFFO je Aktie sind um 6,3 % gestiegen und die Occupancy Rate liegt bei 99,9 %. Die 100 % sind im laufenden Quartal aber bereits erreicht.
Überblick Portfolio und Mieter (Quelle: NetSTREIT Investor Presentation April 2026)
Das Net Debt/EBITDA liegt bei 3,2× und NTST hat Liquidität i.H.v. 1,1 Milliarden USD, mit denen sicherlich weitere passende Immobilien erworben werden können. Weiterhin gibt es bis 2028 keinerlei Fälligkeiten bzw. Refinanzierungen. 2026 möchte man zwischen 550 und 650 Millionen USD frisch investieren.
Agree Realty
Agree Realty (TWS-Ticker: ADC, ISIN: US0084921008) ist im Net Lease Sektor einer der qualitativ besten Werte. Das zeigt sich auch in den Quartalszahlen. Die Core FFO je Aktien sind bei ADC um 8,1 % gestiegen, die AFFO um 7,9 %. Auch Agree Realty investiert viel in neue Objekte, in Q1 ca. 424 Millionen USD in 100 neue Portfolioassets.
Mehr als solide - das ADC Balance Sheet (Quelle: Agree Realty Q1 2026)
Net Debt/EBITDA liegt bei 3,2× und ist damit sehr konservativ. Darüber hinaus hat man 2,3 Milliarden USD an zur Verfügung stehenden Mitteln und wie bei NTST gibt es bis 2028 keinerlei Fälligkeiten. Agree Realty nimmt aktuell eher Geld ein, in dem neue Aktien ausgegeben werden, in Q1 waren das 660 Millionen USD.
ADC ist ein Monatszahler, mit einer Dividendenrendite von 4,34 %. Die Dividende wurde erst im April um weitere 5 % angehoben. Die Aktie wird aktuell mit einem P/AFFO von 16,16× bewertet.
Healthcare REITs
Im Sektor der Healthcare-Immobilien profitieren Senior Housing Immobilien aufgrund der dempgrafischen Lange und sehr starken Occupancy Rates von >90 %. Der Bereich Life Science leidet under hohen Leerstandsquoten und sinkenden Mieten, die Nachfrage nach medizinischen Bürogebäuden dagegen zieht nach einer kleinen Schwächephase wieder an und auch im Krankenhaussegment zeigt sich eine gewisse Stabilisierung.
National Health Investors
National Health Investors (TWS-Ticker: NHI, ISIN: US63633D1046) ist recht breit im Pflegebereich und Senior Housing vertreten und hat zuletzt im Rahmen eines Strategic Reviews das Portfolio um den Großteil sog. Skilled-Nursing-Einrichtungen bereinigt, was in Q1 (und vielleicht auch Folgequartalen) das Ergebnis belastet hat. Das Management hat nämlich die Prognose bzgl. AFFO je Aktie von 4,97 USD auf 4,77 USD gesenkt.
Überblick Portfolio und Segmente (Quelle: NHI Q1 2026 Business Update)
Trotzdem sind in Q1 2026 die FFO je Aktien um 7 % nach oben geschnellt, und auch die FAD (Funds available for distribution) sind um 11,6 % gestiegen. Die Verkleinerung des Portfolios drücken den Verschuldungsgrad vorübergehend unter Net Debt/EBITDA 4×.
Fairer Wert National Health Investors (Quelle: aktienfinder.net)
NHI zahlt aktuell eine solide gedecke Dividende (5,22 %) und wird mit einem P/FFO Multiple von ~14,5× bewertet. Wenn der Portfolioumbau irgendwann abgeschlossen ist, dürfte das Wachstum insgesamt auch wieder anziehen.
Alexandria Real Estate Equities
Als Aushängeschild im Bereich Life-Science Immobilien hat Alexandria (TWS-Ticker: ARE, ISIN: US0152711091) in Q1 einmal mehr gezeigt, dass der Weg zu einem Turnaround steinig bleibt. Der für informierte REIT-Investoren nicht so wichtige Gewinn je Aktie ist zwar gestiegen, was aber allein an einer vorzeitigen Rückzahlung langlaufender Anleihen lag. Die Adjusted Funds From Operations sind im Jahresvergleich sehr stark gefallen. Die Gründe sind altbekannt, namentlich auslaufende Verträge und weiterhin ein Angebotsüberhang für Life Science, Labor- und Forschungsflächen, was zu einem deutlich sichtbaren Rückgang bei den Mieteinnahmen geführt hat. Erst in H2 2026 sind wieder leichte Mietsteigerungen zu erwarten.
Auch bei ARE werfen wir wieder einen Blick auf die Verwaltungskosten. Positiv zu vermerken ist, dass diese um 18 % gesenkt werden konnten. Außerdem wurde der Anteil der Assets, die keine Erträge erwirtschaften auf 17 & reduziert mit dem Ziel bis Ende des Jahres im Bereich 11-16 % zu landen.
Auf der Finanzierungsseite konnte ARE fällige Anleihen i.H.v. einer Milliarde zu 5,25 % Zinsen refinanziert werden, wodurch der Verschuldungsgrad um 0,2× gesenkt werden konnte. Das hat auch Auswirkungen auf die durchschnittliche Restlaufzeit der Schulden, die sich dadurch auf 10 Jahre verlängert.
Bewertungstechnisch ist Alexandria logischerweise recht niedrig mit weniger als dem 8-fachen FFO bewertet und in Kombi mit den oben genannten Herausforderungen kein Investment für ungeduldige Anleger.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei den oben genannten REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist aktuell bei 17, entsprechend geringer fallen auch die Prämien aus. Bei UDR, NTST sowie NHI sind die Spreads leider zu hoch.
- Camden Property Trust: Für CPT bieten sich at the money Short Puts mit Strike von $105 im November '26 an, die eine ordentliche Prämien liefern (etwas erhöhter Spread).
- Agree Realty: Bei WPC bieten sich Short Puts länger laufend mit Strike von $70 im Januar '27 an (erhöhter Spread)
- Alexandria Real Estate Equities: Für ARE bietet sich langlaufende ATM Short Puts länger laufend mit Strike von $50 oder weniger im Januar '28 an, die eine ordentliche Prämien liefern.
Fazit
Während makroökonomische und geopolitische Themen wie Ölpreis, Zinsen und diverse Konflikte weiterhin die Schlagzeilen beherrschen, zeigen sich in allen drei betrachteten REIT‑Sektoren erste Anzeichen einer Stabilisierung. Bei den Residential REITs ist die Talsohle des Angebotsüberhangs in Sicht, Qualitätsanbieter wie Camden und UDR nutzen die Schwächephase zur Stärkung ihrer Portfolios über Aktienrückkäufe und selektive Investitionen. Net Lease REITs profitieren von langfristigen Mietverträgen und hoher Planbarkeit der Cashflows, NetSTREIT und Agree Realty heben sich hier durch solide Bilanzen, niedrige Verschuldung und attraktive Dividendenrenditen hervor. Im Gesundheitssektor bleibt Senior Housing der Gewinner, während Medical Office Buildings moderat wachsen und die Life‑Science‑Nische in einer zyklischen Flaute steckt. Mit National Health Investors und Alexandria Real Estate Equities habe ich zwei unterschiedliche Vertreter herausgegriffen, die jeweils ihre eigene Nische inkl. der entsprechenden Chancen und Probleme bedienen.
Unterm Strich bleiben REITs angesichts der weiter interessanten Bewertungen (und kurz- bis mittelfristig vielleicht noch attraktiveren Einstiegsniveaus), der soliden Bilanzqualität und der geringen Neubaudynamik ein wichtiger Baustein für langfristige Portfolios. Voraussetzung bleibt allerdings eine sorgfältige Auswahl nach Geschäftsmodell, Verschuldung und auch nach Managementqualität, denn nur so lässt sich das langfristige Potenzial dieser besonderen Anlageklasse heben.
