Im heutigen Blogpost geht es "natürlich" wieder um Real Estate Investment Trusts (REIT). Ich habe dieses Mal aber keinen einzelnen REIT mitgebracht, sondern möchte zukünftig quartalsweise zu einzelnen Sektoren und ein paar ausgewählten Unternehmen etwas schreiben. In diesem Artikel fokussiere ich mich auf je zwei Vertreter aus den Sektoren Net Lease und Residential. Grundsätzlich lässt sich jeder REIT abhängig vom Immobilientyp bzw. -zweck recht einfach einem Sektor zuordnen (mit ein paar Ausnahmen). Das Geschäftsmodell mag oft das gleiche sein, innerhalb eines Sektors gibt es aber spezifische Herausforderungen für die Unternehmen.
Net Lease REITs
Der erste Sektor, den ich beleuchten möchte, ist streng genommen kein eigener Sektor nach Nareit, sondern eher ein Geschäftsmodell, was aber einige Eigenheiten hat. (Triple) Net Lease bedeutet in erster Linie, dass der Vermieter für nahezu alle Kosten aufkommen muss, seien es Kosten für Instandhaltung, Steuern oder auch Versicherungen. Net Lease REITs haben meist sehr langlaufende Mietverträge bis zu 20 Jahren inkl. diverser Verlängerungsoptionen und jährlichen Mietsteigerungen sowie Inflationsklauseln. Das alles sorgt zum einen für weniger Ausgaben für das Unternehmen, zum anderen für ein gewisses organisches Wachstum. Net Lease REITs haben aufgrund dessen oft eine niedrigere Bewertung als REITs aus anderen Sektoren. Und da sie für anorganisches Wachstum auf Akquisitionen angewiesen sind, werden Net Lease REITs sehr wahrscheinlich die Erholung bei Zinssenkungen anführen. Das sieht man teilweise schon jetzt.
W.P. Carey
W.P. Carey (TWS-Kürzel: WPC, ISIN: US92936U1097) ist einer der Vertreter dieses Sektors, den man dem "Diversified" Sektor zuordnen könnte, denn man ist in vielen Bereichen vertreten, wie man in der Grafik unten ganz gut erkennen kann. Ein Sektor fehlt dabei seit einiger Zeit, nämlich Office, was man vielleicht etwas überhastet (inkl. Kürzung der Dividende) per Spin-off ausgegliedert hat. Was bleibt sind v.a. Industrial und Warehouse Assets.
Property and Industry Diversification (Quelle: Second Quarter 2024 Investor Presentation)
WPC hat die erste leichte Kurserholung bei den REITs erst in den letzten Tagen ein wenig mitgemacht. Im 2. Quartal wurde die Prognose für die Adjusted Funds From Operations (AFFO) leicht reduziert und das interne Self-Storage Segment zeigte minimal rückläufige Zahlen beim Net Operating Income (NOI). Die Erlöse aus dem Verkauf der Office-Immobilien wurden bisher noch nicht wirklich angerührt und könnten in den nächsten Monaten, die saisonal zu den besseren gehören, was Investmentaktivitäten angeht, entsprechend investiert werden. Bewertungstechnisch ist WPC aktuell mit einem P/AFFO von etwa 13x bewertet, bis zum historischen Hoch von etwa 15x wäre also noch etwas Luft und für das Warten würde man ordentlich Cashflow einsammeln (Dividendenrendite ca. 5,6%). Wie oben erwähnt ist der größte Teil des Portfolios Industrial Immobilien, daher könnte man für WPC über die Zeit natürlich auch höhere Multiples ansetzen.
VICI Properties
Auch der Casino REIT VICI Properties (TWS-Kürzel: VICI, ISIN: US9256521090) fährt das Net Lease Modell, hat sich aber besser entwickelt als WPC. Mit einer Marktkapitalisierung von rund 35 Milliarden USD ist VICI einer der größeren Net Lease REITs, findet das Unternehmen immer noch gute Möglichkeiten sein Geld unterzubringen, zuletzt wurden beispielsweise in das Venetian Casino reinvestiert oder Great Wolf Resort ein gut verzinstes Mezzanine-Darlehen zur Verfügung gestellt.
VICI Forecasting (Quelle: fastgraphs.com)
Q2 war sehr ordentlich, denn die AFFO je Aktien sind im Vergleich zum letzten Jahr fast 6% gewachsen. Außerdem wurde der Jahresausblick angehoben und Anfang September gab es auch noch eine Dividendenerhöhung von 4,2%. Schaut man auf die Bewertung, dann ist VICI mit P/AFFO 15x sehr nahe an seinem historischen Wert von 16x. Berücksichtigt man die Dividende, bedeutet das für die Zukunft aber immer noch einen Total Return von >10%.
Residential REITs
Wie eingangs angesprochen hat jeder REIT Sektor spezifische Herausforderungen. Bei den Residential REITs ist das große Thema die Balance zwischen dem historisch großen Anstieg des Angebots an Mehrfamilienhäusern in diesem Jahr und dem anhaltenden langfristigen Wohnungsmangel. Während das gestiegene Angebot kurzfristig Druck auf das Mietwachstum ausübt und die Leerstandsquoten erhöht, bleibt die Erschwinglichkeit von Wohneigentum auf einem Tiefpunkt. Die Preise für Immobilien in den USA sind stark gestiegen, die Hypothekenzinsen sind hoch, und das Verhältnis von Hauspreisen zu Haushaltseinkommen hat ein Rekordniveau erreicht.
Im Gegensatz zur Immobilienblase der 2000er Jahre, die durch Überangebot und euphorische Marktstimmung geprägt war, zeigt sich der Markt heute durch eine sehr zurückhaltende Bauaktivität, eine restriktive Kreditvergabe und niedrige Transaktionszahlen. Diese Unterschiede mindern die Wahrscheinlichkeit eines drastischen Preisverfalls, was die Erschwinglichkeit von Wohneigentum weiterhin niedrig hält.
Der hohe Bedarf an Mietwohnungen sorgt derzeit für eine hohe Nachfrage im Bereich der Multifamily Immobilien. Es wird zwar ein Rückgang der Neubauten im kommenden Jahr erwartet, der strukturelle Wohnungsmangel bleibt aber bestehen. Das unterstützt die Fundamentaldaten im gesamten Spektrum der Residential REITs, von Multifamily Houses bis hin zu Singlefamily Houses und Manufactured Houses, und bietet langfristig solide Wachstumschancen, trotz der aktuellen kurzfristigen Herausforderungen.
BSR REIT
BSR REIT (TWS-Kürzel: HOM.U, ISIN: CA05585D1033) ist auch ein kleiner Exot, ähnlich wie Safehold (wurde im letzten Artikel analysiert). Das Unternehmen notiert an der Toronto Stock Exchange, ist aber ausschließlich auf Texas als Markt fokussiert. Dort besitzt man ein Portfolio an Class B Apartments in den Vorstädten. Im Residential Sektor ist BSR einer der Werte mit der größten Unterbewertung, wenn man sich rein auf den Net Asset Value (NAV) fokussiert. Der NAV ist zwar immer noch etwas rückläufig, aber es besteht zum aktuellen Kurs immer noch ein Discount von rund 20% und man kann aufgrund der Situation im Residential Sektor davon ausgehen, dass der NAV bald wieder wachsen dürfte.
Im 2. Quartal lag die Leerstandquote auf ähnlichem Niveau wie in den vorherigen Quartalen, das Same-Property Net Operating Income (SSNOI) ist um fast 5% gewachsen und die AFFO um 20% YoY. Da das Management aufgrund der Unterbewertung zudem fleißig Aktien zurückkauft, ist das Payout-Ratio entsprechend gesunken. Das wurde zuletzt genutzt, um die monatlich ausgezahlte Dividende um nette 7,7% zu erhöhen.
Sun Communities
Ein Vertreter aus dem Residential Sektor, der seine Fokus auf Manufactured Housing (MH) gelegt hat, ist Sun Communities (TWS-Kürzel: SUI, ISIN: US8666741041). Neben MH, hat man auch RVs und Marinas im Portfolio und besitzt auch in Großbritannien einige MH Assets.
Bei SUI ist ein wichtiges Thema die erhöhte Verschuldung, v.a. der im Peer-Vergleich höhere Anteil mit variabler Verzinsung. Das sorgte in Q2 für höherer Zinskosten, worauf die Core FFO um rund 5% YoY zurückgingen. Außerdem gab einige Verkäufe von Assets, deren Erlöse für den Schuldendienst genutzt wurden. Die Fälligkeiten bis 2026 sind aber tatsächlich sehr überschaubar. Derzeit ist Sun Communities mit einem P/AFFO von 22-23x bewertet, historisch war aber eher >25x die Regel, weshalb hier noch 20% Upside, rein kurstechnisch, möglich erscheinen, erst recht, wenn die Verschuldung weiter sinkt und Refinanzierungen mit niedrigeren Zinsen möglich sind.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist aktuell wieder auf leicht höherem Niveau, daher sind die Prämien durchaus interessant.
- W.P. Carey: Für WPC bieten sich Short Puts mit einem Strike von $55 im Oktober oder etwas länger laufend mit $55 im Januar '25 an, die halbwegs vernünftige Prämien liefern.
- VICI Properties: Für VICI bieten sich Short Puts mit einem Strike von $32.5 im Oktober oder etwas konservativer und länger laufend mit $30 im Dezember an.
- Sun Communities : Für SUI bieten sich Short Puts mit einem Strike von $130 im Oktober an.
