Willkommen zurück, zu einem weiteren Artikel über REITs! Die Earnings Season ist noch nicht ganz beendet, aber viele der größeren REITs haben der Anlegerschaft bereits ihre Zahlenwerke vorgelegt, weshalb wir im heutigen Artikel REIT Q3 Sektor Überblick - Zwischen Zinswende und Angebotsdruck auf die Ergebnisse des 3. Quartals schauen wollen. Die US‑Notenbank hat im September den Leitzins erstmals seit neun Monaten um 25 Basispunkte gesenkt und den Zielkorridor auf 4 bis 4,25 % eingeengt und im Oktober folgte direkt die nächste Senkung um 25 Basispunkte (3,75 bis 4 %). Für Real Estate Investment Trusts (REIT), die aufgrund langlaufender Mietverträge, höherer Fremdfinanzierungsquoten und Ausschüttungsverpflichtungen besonders zinssensitiv sind, markiert die Zinswende einen Wendepunkt. Mit fallenden Finanzierungskosten eröffnen sich nämlich neue Spielräume für Refinanzierungen und auch für Akquisitionen, selbst wenn das Tempo bei weiteren Zinssenkungen gedrosselt werden sollte.
Gleichzeitig verdeutlicht das 3. Quartal 2025, wie unterschiedlich sich die einzelnen Immobiliensegmente entwickeln. Net Lease REITs, die über langfristige Triple‑Net‑Mietverträge verfügen, profitieren von stabilen Cap Rates und sinkenden Kapitalkosten. Im Gesundheits‑ und Life‑Science‑Bereich sorgt die starke Bauwelle der Jahre 2020 bis 2022 für ein Überangebot, während regulatorische Unsicherheiten und hohe Zinsen die Nachfrage bremsen. Im Self‑Storage‑Sektor kommt es nach dem pandemiebedingten Nachfrageboom zu einer Normalisierung und die führenden Anbieter setzen verstärkt auf digitale Vertriebswege und Kosteneffizienz, um ihre Margen zu halten.
Der folgende Artikel fasst wie üblich die wichtigsten Entwicklungen der genannten Sektoren zusammen und beleuchtet jeweils 1-2 repräsentative REITs.
Net Lease REITs
Net Lease REITs zeichnen sich durch langfristige Triple‑Net‑Mietverträge aus, bei denen die Mieter die meisten Nebenkosten tragen und dadurch stabile Cashflows generieren. Diese Struktur erlaubt es den Gesellschaften, Zinsaufwendungen und Laufzeiten ihrer Finanzierungen exakt abzustimmen. Im 3. Quartal 2025 gaben die Fremdkapitalkosten aufgrund des FED-Zinsentscheids nach, während sich die Cap‑Rates bei rund 7 % einpendelten. Das führt zu höheren Investment‑Spreads, also einer größeren Differenz zwischen Ankaufsertrag und Finanzierungskosten, was die Refinanzierung erleichtert. Da der Markt für freistehende Einzelhandels‑ und Logistikimmobilien gut aufgenommen wird, ist – anders als in anderen Segmenten – kein Überangebot erkennbar.
Realty Income
Realty Income (TWS-Ticker: O, ISIN: US7561091049) ist der etablierte Branchenführer im Net Lease Sektor, dessen Geschäft im dritten Quartal profitierte. Der REIT steigerte den den Anteilseignern zurechenbaren Nettogewinn auf 315,8 Millionen USD und erreichte einen Adjusted Funds from Operations (AFFO) von 1,08 USD je Aktie. Die Gesellschaft investierte dabei satte 1,4 Milliarden USD in neue Objekte, die im Schnitt eine anfängliche Cash‑Rendite von 7,7 % erwirtschaften. Auch das Mietmanagement erwies sich als effizient, denn bei Neuvermietungen und Mietverlängerungen konnte das Unternehmen 103,5 % der vorherigen Miete erzielen.
FFO = Net Income + Amortisation + Abschreibung − Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen − Zinseinnahmen
Immobilien werden über viele Jahre abgeschrieben. Diese Abschreibung reduzieren das Net Income, was eigentlich unsinnig ist. Daher gibt es die Funds from operations (FFO), die die Abschreibungen wieder hinzurechnen und weitere Anpassungen vornehmen.
AFFO = FFO + Mieterhöhungen − Investitionsausgaben − Instandhaltungskosten
Die FFO sind eine standardisierte Kennzahl, die aber nicht perfekt ist, da Investitionsausgaben (z. B. für den Kauf einer Immobilie) nicht berücksichtigt werden. Das berücksichtigen die Adjusted funds from operations (AFFO).
Der Verschuldungsgrad ist mit einem Verhältnis von 5,4 × Net Debt / EBITDA vergleichsweise moderat. Realty Income nutzte die günstigen Marktbedingungen, um längerfristige Anleihen zu platzieren und seine Finanzierung zu günstigen Konditionen bis 2033 zu sichern.
Realty Income Europa als Wachstumsmarkt (Quelle: $O Quarterly Investor Presentation)
Für das Gesamtjahr rechnet das Management mit einem AFFO zwischen 4,25 und 4,27 USD je Aktie und plant weitere Investitionen von rund 5,5 Milliarden USD. Ein Großteil der Akquisitionen erfolgt interessanterweise in Europa, wo das Unternehmen inzwischen rund 2/3 der aktuellen Käufe tätigt. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit von über neun Jahren sorgt dabei für hohe Planbarkeit. Die monatliche Dividende spiegelt diese Stabilität wider und entspricht beim aktuellen Kurs einer jährlichen Dividendenrendite von etwa 5,8 % bei einem konservativen Payout-Ratio von ca. 75 %.
Private Capital (Quelle: $O Quarterly Investor Presentation)
Gut zu wissen: In der Quartalspräsentation zu Q3 stellte das Management einen neuen Geschäftszweig vor, nämlich die Nutzung von privatem Kapital. Realty Income hat einen offenen Perpetual‑Life‑Private‑
Capital‑Fonds aufgelegt, der sich an institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Stiftungen und Versicherungen richten soll. Dieses Vehikel soll das bestehende Geschäftsmodell ergänzen, ohne die Bilanz wesentlich zu belasten, und zusätzliche Kapitalquellen in Form von Gebühren erschließen. CEO Sumit Roy hat im Earnings Call betont, dass der REIT sich mit dem Fonds Zugang zu tieferen Kapitalpools verschaffen und auch in Phasen geringerer Spreads weiter investieren will. Die Aufteilung des Investitionsvolumens zwischen Bilanz und Fonds soll in den künftigen Supplementals transparent ausgewiesen werden.
Fairer Wert Realty Income (Quelle: aktienfinder.net)
Nach wie vor ist Realty Income im historischen Vergleich unterbewertet, denn das aktuelle P/AFFO liegt bei nur etwas über 13 ×, im Zeitraum der letzten 10 Jahre lag der Durchschnitt aber bei >17 ×.
NetSTREIT
Der kleinere Peer NetSTREIT (TWS-Ticker: NTST, ISIN: US64119V3033) vermeldete für das dritte Quartal ein AFFO von 0,33 USD je Aktie, was einem Zuwachs von rund 3% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Funds from Operations lagen bei 0,29 USD je Aktie. Auffällig war das starke externe Wachstum: Es wurden 50 Immobilien mit einem Investitionsvolumen von 203,9 Millionen USD erworben; die anfängliche Cash‑Yield betrug dabei 7,4 %. Parallel dazu platzierte NetSTREIT ein Forward‑Equity‑Programm über 219,8 Millionen USD und nahm einen Term‑Loan von 450 Millionen USD mit Laufzeiten von fünfeinhalb und sieben Jahren auf.
Verschuldung und Fälligkeiten (Quelle: NetSTREIT Investor Presentation October 2025)
Die Bilanz des Unternehmens ist gesund: Die Belegungsquote liegt nahezu bei 100 % (ergo kein Leerstand), die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge bei 9,9 Jahren und etwa 62 % der Mieter besitzen ein Investment‑Grade‑Rating. Das Liquiditätspolster beläuft sich auf mehr als 1,1 Milliarden USD und das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA beträgt pro forma 3,6 ×, was im Vergleich mit vielen Peers sehr niedrig ist.
NetSTREIT ist konzentrierter als Realty Income und fokussiert sich auf freistehende Einzelhandelsimmobilien mit täglichem Bedarf wie Supermärkte, Autowerkstätten, Tankstellen und Schnellrestaurants. Angesichts der sinkenden Kapitalkosten erhöhte das Management die Investitionsplanung für 2025 auf 350 bis 400 Millionen USD und bestätigte die AFFO‑Zielspanne von 1,29 bis 1,31 USD je Aktie. Ziel bleibt es, die Mieterbasis weiter zu diversifizieren, opportunistisch zu wachsen und mittelfristig ein Investment‑Grade‑Rating zu erreichen. Die aktuelle Dividendenrendite liegt bei etwa 4,7 %.
Healthcare REITs
Die Life‑Science‑Branche verzeichnete in den Jahren 2020–2022 einen Bauboom, der zu einem deutlichen Überangebot an Laborflächen führte. Gleichzeitig bremsen hohe Zinsen, schwache Börsengänge von Biotech‑Firmen und eine unsichere regulatorische Politik der US-Administration die Nachfrage. Die immer sichtbarere werdenden Folgen: rückläufige Occupancy Rates, höhere Incentives für etwaige Mietverlängerung und allgemein stagnierende Mieten. Langfristig bleibt die Branche strukturell attraktiv, da die Bevölkerung altert (Stichwort Silver Tsunami), Biotech‑Innovationen (z. B. mRNA‑Therapien) und KI‑gestützte Forschung für steigenden Bedarf sorgen können. Kurz‑ bis mittelfristig dominieren jedoch Kostenkontrolle, Projektverschiebungen und Kapitalrecycling.
Alexandria Real Estate Equities
Der bekannteste Vertreter aus dem Sektor, der leider auch immer wieder zu Teilen dem Office Sektor zugeordnet wird ist Alexandria Real Estate Equities (TWS-Ticker: ARE, ISIN: US0152711091), die nach den Q3 Earnings kurstechnisch ungespitzt in den Boden gerammt wurden. Zurecht? In großen Teilen ja!
Der REIT mit Sitz in Kalifornien, der zu den größten Vermietern von Life‑Science‑Immobilien gehört, musste im 3. Quartal erstmals seit Jahren einen deutlichen Rückgang hinnehmen. Die (Adjusted) Funds from Operations per Share sanken auf 2,22 USD, nachdem sie im Vorjahr noch bei 2,37 USD gelegen haben. Abschreibungen führten zu einem bilanziellen Verlust von 1,38 USD je Aktie. Die Auslastung der betriebenen Objekte verringerte sich auf 90,6 %, wobei die sogenannten Megacampus‑Standorte, das sind Campus‑ähnliche Clustern aus mehreren Gebäuden u.a. in Boston, weiterhin rund 77 % der Mieteinnahmen erwirtschaften.
Zusammenfassung Verschuldung
(Quelle: ARE - Third Quarter 2025 Earnings Press Release and Supplemental Information)
Die Verschuldung nahm im Jahresverlauf deutlich zu auf Net Debt / EBITDA 6,1 × und soll laut Management bis Ende 2025 wieder in den Bereich von 5,5 bis 6,0 × sinken. Gleichzeitig verfügt das Unternehmen über hohe Liquidität von 4,2 Milliarden USD und weist eine durchschnittliche Restlaufzeit der Schulden von 11,6 Jahren auf, immerhin die längste im gesamten REIT‑Universum, der im S&P 500 notierten Unternehmen. Die Mietverträge enthalten zu 97 % automatische Mietanpassungen, was die Cashflows zumindest etwas stabilisiert.
Im strategischen Fokus steht derzeit der Abbau der Projektpipeline. Für die Jahre 2025 und 2026 ist vorgesehen, nicht betriebsnotwendige Grundstücke, Teilportfolios und Land zu veräußern. Während der Kern der Aktivitäten weiterhin die Megacampus‑Strategie darstellt und der Anteil der Investment‑Grade‑Mieter 53 % beträgt, werden viele geplante Projekte vorerst zurückgestellt, weil der Markt mit Laborflächen übersättigt ist. Das Management hat im Earnings Call zudem zudem darauf hingewiesen, dass die Dividende von derzeit $5.28 je Aktie (rund 9,8 % Dividendenrendite) an die dann vorherrschenden Marktbedingungen angepasst werden könnte. Diese vorsichtige Formulierung lässt Spielraum für Kürzungen. Persönlich gehe ich von einer Reduzierung in Q1 2026 von 40-50 % aus. Außerdem könnte es erforderlich sein weitere Assets zu verkaufen und zwar auch, wenn das eine deutliche Verwässerung bedeutet. ARE hat also ein hohes Risiko, dass sich die genannten Punkte weiter negativ auf die Kursentwicklung auswirken können.
Self-Storage REITs
Die Self‑Storage‑Branche boomte während der Pandemie aufgrund von Home‑Office, Umzügen und dem Kauf diverser Konsumgüter, die zu hoher Nachfrage führten. Seit 2023 normalisieren sich sowohl die Auslastung als auch das Mietwachstum. Gleichzeitig sinken die Fertigstellungen spürbar. Die großen börsennotierten Anbieter setzen v.a. auf Effizienzsteigerungen, Expansion und Digitalisierung, um die Margen trotz abflachender Mieten zu halten. Zusätzlich begrenzen staatliche Eingriffe wie Mietpreisbremsen (z. B. in Los Angeles) das Wachstum, lösen sich aber 2026.
Public Storage
Der Marktführer im Self Storage Sektor ist Public Storage (TWS-Ticker: PSA, ISIN: US74460D1090) konnte in Q3 ein solides Ergebnis liefern. Die Core FFO belief sich auf 4,31 USD je Aktie, was einem Wachstum von rund 2,5 % entspricht. Die Same‑Store NOI‑Marge lag bei bemerkenswerten 78,5 %, und der Nettogewinn erreichte 2,62 USD je Aktie. Während die Einnahmen im bestehenden Portfolio nur leicht stiegen, trugen neu hinzugekommene Anlagen und Erweiterungen einen Mehrertrag von über 20 Millionen USD bei.
NOI = Net Operating Income, also Immobilienerträge abzgl. der Betriebskosten (Steuern, Instandhaltungskosten, Versicherung usw.). Das NOI zeigt letztendlich, wie profitabel eine Immobilie im täglichen Betrieb ist.
Public Storage setzt seinen Expansionskurs fort: Im Berichtsquartal erwarb das Unternehmen 49 Units mit einer Fläche von 3,4 Millionen Quadratfuß und schloss Erweiterungsprojekte über 300 000 Quadratfuß ab. Insgesamt befinden sich 3,9 Millionen Quadratfuß in Bau oder Ausbau. Die Verschuldung ist mit einem Verhältnis von rund 4,2 × Net Debt / EBITDA weiterhin moderat, sodass das Unternehmen genügend finanziellen Spielraum besitzt.
Locations (Quelle: Public Storage - Company Update September 2025)
Trotz eines leichten Rückgangs der Auslastung (Occupancy Rate) arbeitet Public Storage konsequent an der Effizienz. Dank der verstärkten Nutzung digitaler Vertriebskanäle und des Einsatzes künstlicher Intelligenz, die inzwischen mehr als 85 % der Kundeninteraktionen ermöglicht, konnten die benötigten Arbeitsstunden pro "Unit" um über 30 % reduziert werden. Regional zeigen allerdings sich Unterschiede. Westküstenmärkte wie Kalifornien weisen wieder zweistellige Umsatzwachstumsraten auf, während in Los Angeles temporäre Mietpreisbegrenzungen das Wachstum bremsen. Diese Beschränkungen sollen Anfang 2026 auslaufen.
Aufgrund der erfreulichen Entwicklung hob das Management seine Jahresprognose erneut an und stellt höhere Steigerungsraten bei Same‑Store‑NOI, Non‑Same‑Store‑NOI und Core FFO in Aussicht. Die Nachfrage bleibt auch bei einer abgeschwächten Konjunktur robust, und das Unternehmen hat ausreichend Kapital für weitere Akquisitionen. Beim aktuellen Kurs entspricht die Dividendenrendite etwa 4,3 %, wobei das Payout-Ratio mit nur rund 70 % konservativ bleibt.
Fairer Wert Public Storage (Quelle: aktienfinder.net)
Auch Public Storage weist eine Unterbewertung auf. Das aktuelle P/AFFO liegt bei nur etwas unter 18 ×, im Zeitraum der letzten 10 Jahre lag der Durchschnitt aber bei >22 ×.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei den oben genannten REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist nach einem Spike wieder auf einem Niveau unter der 20er Marke. Bei NTST sind die Spreads leider zu hoch.
- Realty Income: Für O bieten sich Short Puts mit einem Strike von $55 im Dezember '25 oder länger laufend mit Strike von $55 im Dezember '26 an, die eine ordentliche Prämien liefern.
- Alexandria Real Estate Equities: Bei ARE ist die Marke um $50 interessant, wo das Tief 2014 und 2016 lag, daher sind Short Puts mit einem Strike von $50 im Dezember '25 einen Blick wert. Für 2026 würde ich erst die mögliche Dividendenkürzung abwarten.
- Public Storage: Für PSA bietet sich ein Bull Put Spread mit Strikes von $270 für den Short Put, sowie $260 für den Long Put im Dezember '25 an.
Fazit
Das 3. Quartal 2025 offenbart drei sehr unterschiedliche Realitäten. Im Net LeaseSegment, das von der beginnenden Zinswende und stabilen Immobilienpreisen profitiert, liefert Realty Income beständige Ergebnisse und erhöht seine Dividenden, während NetSTREIT mit höherem Wachstum und solider Bilanz glänzt. Im Life‑Science‑Bereich wirken sich Überangebote und politische Unsicherheiten aus: Alexandria reduziert seine Entwicklungs-Pipeline, verkauft Assets und denkt über eine Anpassung der Dividende nach, d. h. Vorsicht ist geboten. Self Storage befindet sich in einer Phase der Normalisierung, profitiert aber weiterhin von Programmen zur Steigerung der Effizienz und Akquisitionen. Public Storage konnte auch im dritten Quartal den FFO steigern und die Prognose erhöhen.
Mit der Zinssenkung der FED und der Aussicht auf weitere Schritte entstehen für renditeorientierte Anleger neue Chancen. Eine diversifizierte Mischung aus defensiven Net Lease Titeln und selektiv positionierten Spezial‑REITs könnte sich in den kommenden Quartalen auszahlen. Dabei sollten Investoren jedoch auf die sektor‑spezifischen Risiken achten und kurzfristige Schwächephasen, z. B. im Life‑Science‑Bereich, besondere Aufmerksamkeit widmen.
