Willkommen zu meinem ersten Blogartikel im Jahr 2026. Heute geht es um einen der defensivsten Large Cap Real Estate Investment Trusts (REIT) und zwar aus dem Gaming- und Entertainment-Segment. VICI Properties kombiniert extrem lange Triple-Net-Leases mit jährlichen Inflationsanpassungen und einer mittlerweile nicht mehr ganz so konzentrierten Mieterbasis. Einkommensorientierte Investoren könnte aufgrund der aktuellen Situation interessiert sein.
Geschäftsmodell und Strategie: Was macht VICI Properties?
VICI Properties (TWS-Ticker: VICI, ISIN: US9256521090) vermietet ikonische Gaming- und Freizeitimmobilien auf extrem langfristiger Triple-Net-Basis, bei der Mieter nahezu alle Kosten tragen und die Verträge jährliche Mietsteigerungen enthalten. Das Portfolio ist zu 100 % vermietet und die Mieten wurden selbst im Jahr 2020, also mitten in der Pandemie, als alles geschlossen war, vollständig eingezogen, was die Resilienz des Modells sehr gut belegt.
Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit dieser Mietverträge liegt, inklusive Optionen, bei rund 40 Jahren, wodurch der Cashflow sehr planbar ist. Ein steigender Anteil der Miete ist außerdem an die Inflationsentwicklung gekoppelt, wodurch die reale Ertragskraft geschützt wird.
Portfolio & Akquisitionen
Das Portfolio umfasst Dutzende von Gaming-Assets auf dem Las-Vegas-Strip und in regionalen Märkten sowie weitere Freizeitimmobilien wie Meeting- und Eventflächen. VICI ist damit der größte Eigentümer von Hotelzimmer-Immobilien und privat gehaltenen MICE (Meetings, Incentives, Conventions & Exhibitions) Flächen in den USA, wodurch sich zusätzliche Diversifikation innerhalb des Freizeitökosystems ergibt. Die geografische Streuung erstreckt sich über mehr als 15 US-Bundesstaaten plus Kanada, was die Abhängigkeit von einzelnen Märkten mindert.
VICI hat in den letzten zwölf Monaten weiter Assets zugekauft und hat die Abhängigkeit von einzelnen Mietern und Objekten schrittweise reduziert. Sichtbar wird das in der aktuellen IR-Präsentation. Der Cashflow aus den Mieten verteilt sich heute über ein breiteres Set an Betreibern und Objektclustern entlang des „Experiential Real Estate“-Spektrums.
Exkurs: Las Vegas im Fokus
Die Konzentration auf Las Vegas bleibt natürlich sichtbar. Schwächere Impulse aus dem Tourismus oder ein gedämpftes Glücksspielumfeld schlagen regelmäßig in die Schlagzeilen durch und färben dann auf Betreiberaktien ab. Wichtig ist die Einordnung! VICI ist Vermieter mit sehr langen Master-Leases, jährlichen Eskalationen und hohen Mietdeckungen, nicht Betreiber. Genau dieses Konstrukt hat sich im Stresstest 2020/21 bewährt, als Betreiber massive Einbußen hatten, die Mietzahlung unter den Master-Leases aber planmäßig weiterlief.
Zuletzt gab es vermehrt Diskussionen um die regionale Caesars-Mietstruktur, die einen spürbaren Anteil der Miete (39 %) ausmacht und in Teilen mit engeren Deckungen gesehen wird. Hier greift der Schutz der Master-Leases, die viele Objekte bündeln und ein Wegbrechen einzelner Standorte verhindern. Caesars hat zuletzt Milliarden in die Regionalportfolios investiert, was zunächst belastet, aber die Ertragskraft mittelfristig stützt. In der Praxis löst VICI solche Konstellationen proaktiv, indem man nur dann Zugeständnisse macht, wenn im Gegenzug werthaltige Assets oder Vertragsverbesserungen hereinkommen. Selbst in einem negativen Szenario, in dem einzelne Mieten angepasst würden, bliebe die Ausschüttung nach heutigem Stand voraussichtlich tragfähig, sodass eher von einer temporären Wachstumsdelle als von einem Bruch der Equity-Story auszugehen ist.
Bilanz und relevante Kennzahlen
Eine gesunde Bilanz ist natürlich nicht nur bei REITs wichtig, aber da diese logischerweise einen höheren Verschuldungsgrad aufweisen als andere Unternehmen in anderen Bereichen. VICI Properties hat ein sog. Investment Grade Balance Sheet:
- Net Debt / EBITDA: 5,2x
- Durchschnittliche Restlaufzeit: 6,2x
- 99 Prozent der Schulden sind festverzinst
- Kreditratings: Fitch (BBB- / Stable), S&P (BBB- / Stable), Moody’s (Baa3 / Stable)
Verschuldung und Fälligkeiten
Bevorstehende Fälligkeiten sind immer wichtig, da sie großen Einfluss auf die Manövrierfähigkeit eines REITs haben können. Bei VICI stehen in den nächsten Jahren jedes Jahr Refinanzierungen i.H.v. 1,5-2 Milliarden USD an. Das ist sicher nicht wenig, aber doch überschau- und v. a. managebar.
Dividende und das Payout-Ratio
VICI Properties zahlt eine regelmäßige Quartalsdividende von 0,45 USD Aktie, insgesamt also 1,80 USD im Jahr. Das entspricht einer Dividendenrendite von aktuell 6,34 %. Seit den Börsengang wurde die Dividende stetig angehoben, im Schnitt mit 6,6 %. Das Payout-Ratio bezogen auf die Adjusted Funds From Operation liegt bei ordentlichen ~75%, d. h. einer regelmäßigen Steigerung der Dividende steht nicht viel im Weg.
Bewertung und Ausblick
VICI Properties wird aktuell mit einem AFFO-Multiple von rund 12x gehandelt. Damit liegt der REIT unterhalb des historischen Multiples von 14x.
VICI ist also ein gutes Stück unterbewertet. Eine Rückkehr zu einem P/AFFO von nur 13 (etwas Margin of Safety berücksichtigt) könnte einen Total Return von >12% p.a. bedeuten. Ein recht attraktives Risk/Reward-Verhältnis!
Optionshandel
Ich selbst bin auch als Optionshändler aktiv, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei VICI, welche Optionen sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Spreads sind hier leider erhöht.
Die Volatilität (VIX) ist trotz eines leichten Anstiegs durch die Diskussionen rund um Grönland und den steigendende japanischen Anleiherenditen immer noch in eher ruhigerem Fahrwasser.
VICI Properties
Für VICI bieten sich aktuell Short Puts mit einem Strike von $27.5 im März an oder länger laufend mit einem Strike von $27.5 im Januar'26, die ganz nette Prämien bieten.
Fazit
VICI Properties ist ein Cashflow-Compounder mit sehr langen Mietverträgen, einem (wachsenden) Inflationsschutz und einer Bilanz, die das Investment-Grade-Label verdient. Dass die Mieten sogar in 2020 zu 100 % bezahlt wurden, spricht für die Mission-Critical-Natur der Objekte. Die Mischung aus vertraglich verankertem Wachstum, hoher Belegung und effizienter Kostenstruktur resultiert in verlässlichen, real geschützten Ausschüttungen. Wer defensives Einkommen mit strukturellem Rückenwind schätzt, bekommt hier einen REIT, der planbar liefert und temporäre Herausforderungen erfahrungsgemäß gut meistert.
