Mittlerweile ist ein Großteil der Earnings durch. Daher möchte ich im heutigen Blogpost wieder auf die Zahlen der Real Estate Investment Trusts (REIT) schauen. Wie beim Blogbeitrag zu den Q2 Zahlen erläutert, möchte ich dieses Format regelmäßig bringen. In diesem Artikel finden sich wieder zwei Vertreter, wie auch beim letzten Mal Net Lease und Residential (hier sind m.M.n. derzeit die interessantesten REITs zu finden). Grundsätzlich lässt sich jeder REIT abhängig vom Immobilientyp bzw. -zweck recht einfach einem Sektor zuordnen (mit ein paar Ausnahmen). Das Geschäftsmodell mag oft das gleiche sein, innerhalb eines Sektors gibt es aber spezifische Herausforderungen für die Unternehmen.
Net Lease REITs
Gestern hat die FED die Zinsen um weitere 25 Basispunkte gesenkt, was eigentlich von allen Marktteilnehmern so erwartet war. Im kommenden Jahr sieht die FED allerdings "nur" zwei Zinssenkungen, was scheinbar viele Anleger überrascht hat, denn es gab einen deutlichen Abverkauf. Da die Bond Yields einen ordentlichen Satz nach oben gemacht haben, betraf das auch insbesondere Net Lease REITs, was streng genommen kein eigener Sektor nach Nareit ist, sondern eher ein Geschäftsmodell, was aber so seine Eigenheiten hat. (Triple) Net Lease bedeutet in erster Linie, dass der Vermieter für nahezu alle Kosten aufkommen muss, seien es Kosten für Instandhaltung, Steuern oder auch Versicherungen. Net Lease REITs haben meist sehr langlaufende Mietverträge bis zu 20 Jahren inkl. diverser Verlängerungsoptionen und jährlichen Mietsteigerungen sowie Inflationsklauseln. Das alles sorgt zum einen für weniger Ausgaben für das Unternehmen, zum anderen für ein gewisses organisches Wachstum. Net Lease REITs haben aufgrund dessen oft eine niedrigere Bewertung als REITs aus anderen Sektoren. Und da sie für anorganisches Wachstum auf Akquisitionen angewiesen sind, werden Net Lease REITs sehr wahrscheinlich die Erholung bei Zinssenkungen anführen, aber auch bei weniger Zinssenkungen leiden
NNN REIT
NNN REIT (TWS-Kürzel: NNN, ISIN: US6374171063) ist wahrscheinlich der langweiligste Vertreter aller Net Lease REITs. Das 3. Quartal war tatsächlich recht enttäuschend, was überwiegend an zwei Mietern lag, nämlich zum einen Badcock Furniture, zum anderen Frisch's. Beide sind in einer wirtschaftlich recht schwierigen Situation, u. a. steht hier nämlich eine Insolvenz nach Chapter 11 im Raum. Für NNN heißt das letztendlich, dass die Mieten für diese beiden Mieter komplett oder teilweise ausfallen können. Diese Bekanntgabe sorgte beim REIT für einen kleinen Sell-off. Wenn man sich die beiden Unternehmen anschaut, dann stellt man fest, dass diese nur für 0,6% bzw. 1,5% des Mieteinkommens verantwortlich sind. Man könnte also den Eindruck gewinnen, dass die Marktreaktion eine ziemliche Überreaktion darstellt.
Well-Laddered Debt Maturities (Quelle: NNN REIT Investor Update October 2024)
Auf der positiven Seite gibt es aber auch ein paar Punkte, die man erwähnen muss. Beispielsweise ist NNN der REIT mit den längsten durchschnittlichen Fälligkeiten, nämlich über 12 Jahre. Außerdem ist der REIT mittlerweile mit einem P/AFFO von nur 12x sehr günstig bewertet. Angesichts der seit 34 Jahren gezahlten Dividende (Dividendenrendite ca. 5,7%) und einem höhere historischen P/AFFO Multiple von 15,8x gibt es hier m.M.n. noch einiges an Upside.
EPR Properties
Ein Net Lease REIT, bei dem die Stimmung der Anleger anhaltend negativ ist, der aber trotzdem ganz passable Ergebnisse liefert, ist EPR Properties (TWS-Kürzel: EPR, ISIN: US26884U1097. Der REIT ist auch etwas spezieller, denn man hat sich auf spezialisierte Immobilien in den Bereichen Unterhaltung, Freizeit und Bildung konzentriert, also beispielsweise Kinos (AMC ist Mieter!), Vergnügungsparks uvm.
Portfolio Detail (Quelle: EPR Properties Investor Presentation Q3 2024)
YoY gingen einige Kennzahlen, beispielsweise AFFO je Aktie, zurück, was an aufgeschobenen Mieteinnahmen liegt. EPR reduziert allmählich sein Engagement in Kinos, indem einige Kinos verkauft und die Erlöse in andere Immobilien reinvestiert werden. Mit >150 Immobilien stellen Kinos aber immer noch den größten Portfolioteil dar, und es wird lange dauern, bis er sein Engagement in Kinos wesentlich reduziert wurde. EPR hat m.M.n. ein großes Problem, nämlich die niedrige Bewertung selbst (P/AFFO <9x). Wäre diese auf vernünftigem Niveau könnte der REIT Aktien ausgeben, um die Portfoliodiversifikation voranzutreiben. Da das aber nicht der Fall ist, bleibt eigentlich nur die Lösung entweder auf (weitere) Schulden zurückzugreifen oder aber den existierenden Cashflow dafür zu nutzten, was eher weniger für Wachstum sorgen dürfte. Beides sind m.M.n. keine Argumente für eine Multiple Expansion. Auf der positiven Seite gibt es fast 8% Dividendenrendite und die Dividende kann man auch durchaus als sicher bezeichnen, zumindest Stand heute. Was auf jeden Fall helfen würde, wenn sich das Umfeld für "Kinos" an sich erholt und hier mehr Gewinne eingefahren werden.
Residential REITs
Residential REITs haben derzeit auch einige Herausforderungen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist weiter hoch und wird quasi durch die eingeschränkte Erschwinglichkeit von Eigenheimen gestützt, denn die Hypothekenzinsen bleiben (zumindest vorläufig) hartnäckig hoch. Außerdem fallen die Immobilienpreise nicht sonderlich, zumindest wenn man sich die Daten anschaut. Zwar ist es richtig, dass das Wachstum der Mieten ziemlich abgeflacht ist, was aber daran liegt, dass die vielen neugebauten Multifamily Immobilien, die auf den Markt kommen, absorbiert werden. Das Wachstum des Angebots an neuen Häusern ist im Begriff zu sinken. Und da die Zinssätze eben immer noch hoch und die Wohnungsmieten durchschnittlich betrachtet immer noch niedrig sind, wird sich die Neuentwicklung neuer Mehrfamilienhäuser nicht erholen. Daher erwarte ich, dass die Zahl der neu errichteten Mehrfamilienhäuser in den nächsten Jahren stark zurückgehen wird.
Armada Hoffler
Armada Hoffler Properties (TWS-Kürzel: AHH, ISIN: US04208T1088) ist eigentlich ein „echter“ Diversified REIT, der selbst auch Immobilien entwickelt und baut. Viele davon sind sog. Mixed Use Immobilien, die sich im Bestand finden. Außerdem noch Retail, Multifamily und Office. Die Mixed Use Assets kombinieren im Prinzip alle Bereich und sind immer mehr gefragt. Da sich der Portfolioanteil der Multifamily Assets aber deutlich erhöht hat, ordne ich AHH den Residential REITs zu.
Die verbliebene Office-Assets dürften der Grund für die sehr niedrige Bewertung von P/AFFO ca. 11x sein, historisch war der AHH aber eher mit einem ca. 14-15er Multiple bewertet. Ein weiterer Grund ist die erhöhte Verschuldung, die aber mit Priorität reduziert wird. Bis sich die Bewertung wieder ändert gibt es eine 8% Dividendenrendite mit einem eher konservativen Payout-Ratio. In Q3 dürfte vielen Investoren sicherlich bitter aufgestoßen sein, dass das Management die Entscheidung getroffen hat, Schulden durch die Ausgabe neuer Aktien zu reduzieren, was unter Einbezug der Bewertung schon ziemlich verwässernde Effekte hat. Vielleicht ist das aber auch nur temporär negativ zu sehen, denn die Emissionsentscheidung ist Teil eines größeren Plans, die Bilanz für neue Entwicklungsprojekte vorzubereiten. Und diese sollen dann stark wertsteigernd wirken und den FFO je Aktie wieder ansteigen lassen.
Was außerdem noch interessant ist, zwei Insider haben zusammen Aktien aus dieser Emission im Wert von $2 Millionen gekauft.
AvalonBay Communities
Einer der großen Player aus dem Residential Sektor ist AvalonBay Communities (TWS-Kürzel: AVB, ISIN: US0534841012). Das überwiegend an den Küsten positionierte Portfolio (aus überwiegend sog. Class A Immobilien) von AVB zeigte im 3. Quartal eine stabile Stärke. Besonders positiv fielen die Regionen Neuengland und der pazifische Nordwesten auf, da hier das Net Operating Income um gut 5% zulegen konnte. Portfolioübergreifend gab es ein leichtes Wachstum des FFO von rund 3%. Außerdem hat AVB vier neue Entwicklungsprojekte, zwei in Texas und zwei in North Carolina, gestartet. Der Zeitpunkt scheint ganz gut dafür zu sein, denn zum einen sind die Sunbelts gefragt, zum anderen wird das derzeitige Überangebot bei Abschluss der Entwicklungsarbeiten sehr wahrscheinlich absorbiert worden sein.
Insgesamt ist es das Ziel des Managements aktiv Mehrfamilienhäuser in strategischen Märkten außerhalb der für AVB traditionellen Küstengebiete zu kaufen und so das Portfolio weiter zu diversifizieren. Auch ein Blick auf die Verschuldung (Net Debt/EBITDA ca. 4,2x) bereitet keine Sorgenfalten, denn das ist für REITs recht niedrig. Einzig die Bewertung ist mit einem P/AFFO von ca. 21,7x nicht mehr sonderlich attraktiv, sondern eher fair bewertet, wenn man das historische Multiple von ca. 23,7x betrachtet.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) war zuletzt sehr niedrig, was sich auf negativ auf die Höher der möglichen Prämien ausgewirkt hat. Seit dem gestrigen FED Zinsentscheid gab es aber einen Vola-Spike.
- NNN REIT: Für NNN bieten sich Short Puts mit einem Strike von $40 im Januar '25 oder etwas länger laufend mit $40 im März '25 an, die ordentliche Prämien liefern.
- EPR Properties: Für EPR bieten sich Short Puts mit einem Strike von $40 im Februar '25 an.
- Armada Hoffler Properties : Für AHH bieten sich Short Puts mit einem Strike von $10 im Februar '25 an.
- AvalonBay Communities : Für AVB bieten sich Short Puts mit einem Strike von $210 im Januar '25 bzw. konservativer und längerlaufend mit $185 im April '25 an.
Danke und schöne Feiertage!
Für dieses Jahr war es das von meiner Seite und ich möchte mich bei allen Lesern meiner Artikel bedanken. Der nächste Blogpost ist aber bereits geplant und wir voraussichtlich Mitte Januar erscheinen. Im Fokus wird ein Small Cap REIT aus dem Retail Sektor stehen!
In diesem Sinne, schöne Weihnachtsfeiertage und einen guten Rutsch nach 2025!
