Wie bereits in früheren Beiträgen aufgezeigt, lohnt sich bei Real Estate Investment Trusts (REITs) der Blick über den Tellerrand. REITs mit kleinerer Marktkapitalisierung sind es fast immer wert genauer analysiert zu werden, da sie oft ein interessantes Risiko-/Renditeprofil aufweisen. Und diese REITs findet man nicht nur in den USA, sondern beispielsweise auch beim Nachbarn im Norden. Im heutigen Artikel geht es daher um kanadische REITs, insbesondere um den dortigen Residential Sektor. Wie üblich werde ich einige davon vorstellen. Viel Spaß beim Lesen!
Der kanadische Wohnimmobilienmarkt
Zu Beginn möchte ich versuchen einen kleinen Überblick über den kanadischen Wohnimmobilienmarkt zu geben. Dieser gilt seit Jahren als verlässlich und defensiv. Ein stabiler regulatorischer Rahmen (mit einigen Auswüchsen), anhaltende Wohnungsknappheit in Ballungsräumen und konservative Finanzierungsstrukturen sorgen für stetige Mieteinnahmen. Besonders Ontario, British Columbia und Teile von Québec sind Märkte mit hoher Nachfrage, aber auch strengerer Mietregulierung. Atlantic Canada hingegen ist weniger reguliert und erlaubt flexiblere Mietanpassungen.
Auffällig ist die zurückhaltende Bautätigkeit in den letzten Jahren, die sicherlich eine Folge gestiegener Zinsen und regulatorischer Hürden (Stichwort Mitpreisbremse) sein dürfte. Gleichzeitig ebbt die Nettozuwanderung ab, was sich langfristig auf die Nachfrage auswirken könnte. Dennoch bleibt das Grundproblem bestehen: Es gibt schlicht zu wenig bezahlbaren Wohnraum in den Metropolen. Und genau deshalb sind in diesem Artikel kanadische Residential REITs im Fokus!
Canadian Apartment Properties REIT
Canadian Apartment Properties REIT oder auch CAPREIT (TWS-Ticker: CAR.UN, ISIN: CA1349211054) ist der Schwergewichts-REIT unter den kanadischen Wohnimmobilienfonds mit rund 65.000 Einheiten in Kanada und außerdem in Irland und den Niederlanden. Seit 2024 befindet sich das Portfolio in einer Transformation. Man verkauft gezielt ältere oder nicht-strategische Objekte und erwirbt dafür modernere Einheiten mit höherem Mietpotenzial. Allein im 4. Quartal 2024 wurden über 300 Mio. CAD in Objekten verkauft, u. a. auch in Kanada. Parallel dazu hat CAPREIT für mehr als 300 Mio. CAD eigene Aktien (bzw. Units) zurückgekauft. Das kommt bei REITs nicht allzu häufig vor, das Management erkennt scheinbar die Unterbewertung.
Das Unternehmen notiert aktuell mit rund 15-20 % Abschlag auf den NAV, obwohl die Mieten weiter steigen. Bei Neuvermietungen erzielte CAR.UN zuletzt 13,6 % Mietsteigerung, was insbesondere in einem eher abkühlenden Mietmark richtig stark ist.
Die Verschuldung ist rech überschaubar und das Zinsprofil stabil. 2025 sind müssen nur ca. 11% der Schulden refinanziert werden und das dann sehr wahrscheinlich zu einem niedrigeren Zinssatz. Auch die Dividende wurde erst im Februar 2025 um 3 % erhöht und wird wie so häufig in Kanada monatlich ausgezahlt.
Killam Apartment REIT
Killam Apartment REIT (TWS-Ticker: KMP.UN, ISIN: CA49410M1023) ist der größte private Wohnungsvermieter in Atlantik-Kanada. Mit rund 217 Objekten, davon über 170 in den vier Atlantikprovinzen, ist der REIT stark regional verankert – expandiert aber sukzessive nach Ontario, Alberta und BC. Der REIT erwirtschaftet über 90 % seines NOI mit Apartments, ergänzt durch MHCs (Manufactured Home Communities) und kleine Gewerbeflächen.
Das 1. Quartal 2025 fiel stark aus! Es gab Mieterhöhungen bei Neuverträgen von +5,1 %, bei einer Occupancy von 97,4 % und ein FFO-Wachstum je Unit von +7,7 %. Die Ausschüttungsquote liegt bei konservativen 60 % der Funds From Operations. Weiterhin ist die Verschuldung gut strukturiert, mit einem durchschnittlichen Zins von 3,48 %. Die Bewertung bleibt attraktiv, auch wenn sich der Kurs mittlerweile ein gutes Stück erholt hat. KMP.UN notiert weiter mit leichten Abschlag zum inneren Wert und bietet eine Dividendenrendite von etwa 3,8 %. Die Monatsdividende dürfte in Q3 oder Q4 auch wieder ein Stückchen angehoben werden.
Minto Apartment REIT
Wir bewegen uns weiter im Bereich der Small Cap REIT, unterschreiten mit Minto Apartment REIT (TWS-Ticker: MI.UN, ISIN: CA60448E1034) nun aber die Milliardengrenze bei der Marktkapitalisierung. Der REIT besitzt aktuell (nur) 28 hochwertige Objekte in urbanen Zentren, v. a. in Ottawa, Toronto, Montréal, Calgary und Vancouver. MI.UN wurde wie die Peers in den letzten Quartalen stark abverkauft. Trotz Kurserholung erscheint die Bewertung auf einem historisch günstigen Niveau zu sein. Aktuell liegt der Kurs bei 14,72 CAD, der Net Asset Value allerdings bei bei 22,73 CAD, also fast 40 % Abschlag!
Trotz kurzfristiger Rückgänge bei FFO (–4,9 %) und NOI (–4,6 %) im Q1-2025 bleibt die Substanz intakt. Die durchschnittliche Miete stieg um +6,4 %, die Neuvermietungen lagen bei +5,4 %. Der leichte Anstieg beim Leerstand (Occupancy 96,2 %) und höhere Kosten (v. a. Energie) drückten temporär auf die Marge von MI.UN.
Auf der anderen Seite ist die Schuldenstruktur vorbildlich: Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit beträgt 5,2 Jahre und es gibt bis 2027 keine großen Fälligkeiten. Mit einer Dividendenrendite von ca. 3,5% und hoher Qualität bleibt Minto langfristig interessant, mMn auch als potenzielles Übernahmeziel, wie sich im Sektor zuletzt mehrfach gezeigt hat (z. B. bei InterRent).
Northview Residential REIT
Northview Residential REIT (TWS-Ticker: NRR.UN, ISIN: CA66719E1025) ist zurück am Markt. NRR.UN ist ein ehemaliger Closed-end Fund, der aufgrund zu hoher Verschuldung und den steigenden Zinsen die damals zweistellige Dividende zusammenstreichen musste, was letztlich zu einem Kurssturz führte. Durch eine Recapitalization Transaction im August 2023 gab es die Transformation zu einem REIT mit Assets im Wert von 2,6 Milliarden USD. Das Portfolio umfasst mittlerweile über 13.000 Multi-Residential Suites in unterversorgten Regionen wie Alberta, den Northwest Territories und Yukon. Die Bewertung ist besonders niedrig: rund 30 % Abschlag zum NAV bei einem FFO-Multiple von nur 9.
Die Bilanz wirkt auf den ersten Blick riskant mit 65 % Loan-to-Value, relativiert sich aber bei alternativer Bewertung (Cap Rates unter 6 %). Die Managementstruktur ist sehr aktionärsfreundlich, denn zwei Großaktionäre halten gemeinsam über 50 % der Anteile. Northview wächst aktuell rasant: +6,5 % Net Operating Income im letzten Quartal, +28 % FFO-Wachstum p. a. und die Dividendenrendite ist mit fast 7% die höchste im Sektor. Natürlich wird auch hier monatlich ausgeschüttet. Das alles hat sich bisher kaum auf die Bewertung ausgewirkt, denn mit einem P/FFO von etwa 9x und einem NAV-Discount von rund 30% ist die Aktie weiterhin sehr günstig bewertet, auch im Vergleich mit den Peers (s.u.).
Optionshandel
Ich selbst bin auch als Optionshändler aktiv, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei diesen REITs, welche Optionen sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Auswahl bei kanadischen Residential REITs ist leider sehr dünn, einzig CAR.UN stellt entsprechende Optionsketten zur Verfügung.
Canadian Apartment REIT
Für CAR.UN bieten sich Optionen mit einem Strike von 44 CAD im September oder als LEAP mit Strike 44 CAD im Juni 2026 an, die trotz der aktuell recht niedrigen Volatilität (VIX) und dem erhöhten Spread noch halbwegs vernünftige Prämien bieten.
Fazit
Kanadische Residential REITs bieten in der aktuellen Marktphase ein interessantes Setup, nämlich stabile Cashflows, überwiegend hohe NAV-Abschläge, monatlich ausgeschüttete Dividenden und zunehmend bessere Finanzierungskonditionen durch sinkende Zinsen. CAPREIT, Killam, Minto oder Northview repräsentieren unterschiedliche Regionen und Fokussierungen aber eines haben sie gemeinsam, nämlich ein attraktives Chance-Risiko-Verhältnis.
InterRent, das kürzlich übernommen wurde, war ein weiteres Beispiel dafür, wie unterbewertete REITs zum Ziel institutioneller Käufer werden. Der Sektor bleibt also sowohl für Einkommensinvestoren als auch für antizyklisch investierende Anleger spannend.
