2025 neigt sich dem Ende zu und viele von uns freuen sich bereits auf die besinnliche Zeit mit Freunden und Familie. Da dies der letzte Artikel in diesem Jahr sein wird, möchte ich allen Leserinnen und Lesern schon jetzt ein frohes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins neue Jahr wünschen.
Vorher gibt es aber noch etwas Input zu Real Estate Investment Trusts (REITs)! Im heutigen REIT Ausblick 2026 blicke ich über die wichtigsten Sektoren und stelle jeweils den aus meiner Sicht interessantesten REIT vor. Jeder Abschnitt enthält eine kurze Einordnung des Makroumfelds und einen persönliche Einschätzung des Unternehmens.
Diversified REITs
Armada Hoffler Properties
Armada Hoffler Properties (TWS-Kürzel: AHH, ISIN: US04208T1088) habe ich in meinem eigenen Depot eher dem Residential Sektor zugeordnet, offiziell ist er aber noch ist ein gemischt genutzter REIT, der in den USA in Büro‑, Einzelhandels‑ und Wohnimmobilien investiert (und zusätzlich noch projektbezogene Dienstleistungen anbietet). Nach einer bewegten Vergangenheit, in der das Unternehmen viele Bau‑ und Entwicklungsprojekte für Dritte realisierte, hat der neue CEO damit begonnen, die Strategie stärker auf wiederkehrende Mieteinnahmen zu verlagern. Die Portfoliozahlen zeigen, dass die Vermietung nach wie vor robust ist: gut 96 % der Büroflächen und rund 96 % des Einzelhandelsportfolios sind vermietet, selbst beim Wohnsegment liegt die Quote knapp über 94 %. Diese Stabilität ist bemerkenswert, weil sich die Nachfrage in vielen Büromärkten wegen steigender Leerstände verschoben hat. AHH besitzt allerdings hochwertige Class‑A‑Objekte in Wachstumsregionen, die weiterhin gefragt sind.
Der Bewertungsabschlag ist weiterhin recht groß. Auf Basis der Normalized‑FFO‑Guidance von rund 1,05 US‑Dollar je Aktie wird die Aktie zum Jahresende 2025 mit P/FFO 7x gehandelt, was einem Abschlag von rund 50 % auf den Net Asset Value entspricht. Zwar ist die Verschuldung höher als bei vielen US‑Peers, doch der neue Vorstand baut sie sukzessive ab. Für 2026 erwarte ich vor allem, dass sich die Neuausrichtung hin zu stabilen Bestandsobjekten auszahlt. Sollte das Unternehmen den Verschuldungsgrad senken und mehr Projekte fertigstellen, könnte es zu einer deutlichen Neubewertung kommen. Für geduldige Anlegerinnen und Anleger bietet der REIT nicht nur einen zweistelligen Upside‑Potenzial, sondern auch eine mittlerweile ordentlich abgesicherte Ausschüttung von derzeit fast 8 %.
Für Einkommensinvestoren könnten die Preferred Shares mit dem TWS-Ticker AHH.PR.A (ISIN: US04208T2078) einen Blick wert sein, da dieser Cashflow sicher(er) ist und es auch noch etwas Upside bis zum Ausgabepreis von 25 US-Dollar je Preferred Share gibt.
Tower REITs
SBA Communications
SBA Communications (TWS-Ticker: SBAC, ISIN: US78410G1040) betreibt Funkmasten in den USA und zahlreichen anderen Ländern – von Brasilien bis Südafrika – und profitiert von der wachsenden Nachfrage nach Datenübertragung. Anders als manche Konkurrenten ist das Portfolio geografisch breit gestreut, wodurch das Unternehmen Währungs‑ und Konjunkturschwankungen ausgleichen kann. Im Jahr 2025 hat SBA rund 7.000 Türme des südamerikanischen Betreibers Millicom übernommen, sich gleichzeitig aus Kanada zurückgezogen und knapp 200 Millionen US‑Dollar in den Rückkauf eigener Aktien investiert. Nach dem letzten großen Sprint‑Kundenverlust blieb das AFFO pro Aktie stabil und die Guidance für 2026 liegt bei knapp 12,9 US‑Dollar pro Aktie. Der REIT wird zurzeit mit dem rund 15‑fachen des operativen Cashflows bewertet, während das historische Mittel bei rund 20 liegt. Die Dividendenrendite von 2,34 % ist vergleichsweise niedrig, allerdings liegt das Payout-Ratio bei nur rund einem Drittel des AFFO, sodass künftig noch viel Spielraum für Dividendenerhöhungen besteht.
(Quelle: SBA Supplemental Financial Data Third Quarter 2025)
Im Jahr 2026 dürfte vor allem die zunehmende Durchdringung mit 5G‑Netzen für Rückenwind sorgen. Der internationale Expansionskurs und weitere Aktienrückkäufe könnten den Gewinn pro Aktie zusätzlich stützen. Zwar sind Tower‑REITs empfindlich gegenüber Veränderungen in den Investitionsbudgets der Mobilfunknetzbetreiber, aber ich rechne damit, dass das erwartete Zinsumfeld mit tendenziell sinkenden Renditen zu einer Bewertungsnormalisierung führt. Entsprechend halte ich einen deutlichen Kursanstieg für wahrscheinlich, sobald der Markt erkennt, dass der amerikanische Netzabbau weitgehend abgeschlossen ist und die internationalen Geschäfte weiter wachsen.
Self-Storage REITs
CubeSmart
Der Self‑Storage‑Sektor war in der Vergangenheit einer der profitabelsten REIT‑Bereiche, doch der Boom der Pandemiejahre hat eine regelrechte Welle an Neubauten ausgelöst. Inzwischen normalisiert sich das Marktumfeld wieder, da die hohen Zinsen viele Entwickler ausbremsen. CubeSmart (TWS-Ticker: CUBE, ISIN: US2296631094) ist einer der führenden Anbieter in den USA, mit einem Fokus auf urbane Lagen an beiden Küsten. Das Unternehmen notiert derzeit mit etwa P/FFO 13,5x deutlich unter seinem langfristigen Durchschnitt um die 20x, und die Dividendenrendite liegt aktuell nahe sechs Prozent. Gerade Self‑Storage‑REITs könnten zu den heimlichen Gewinnern der kommenden Jahre werden, denn künstliche Intelligenz und Automatisierung werden etliche Arbeitsplätze überflüssig machen, was zu mehr Mobilität und damit zu höherem Bedarf an Lagerraum führt. Gleichzeitig entstehen dank KI zahlreiche neue Kleinstunternehmen, die günstige Lagermöglichkeiten brauchen, und die Vermarktung der Flächen lässt sich zudem durch datengetriebene Preissteuerung effizienter gestalten.
Die Nachfrage schwächelt momentan zwar noch, weil Wohnraum in vielen Regionen unerschwinglich teuer ist und daher weniger Menschen umziehen, aber das dürfte sich mit den geplanten Zinssenkungen und potenziellen staatlichen Förderprogrammen ändern. CubeSmart hat seine Prognose für 2025 leicht angehoben und spricht von einer langsamen, aber stetigen Stabilisierung. Für geduldige Anleger ist der Einstieg daher jetzt interessant, denn in einigen Jahren dürfte sich das Wachstum wieder beschleunigen. Langfristig traue ich der Aktie eine Rückkehr zu einem Bewertungsniveau von etwa dem 20‑fachen FFO zu, was ein Kurspotenzial von rund 50 % bedeuten würde.
Healthcare REITs
Sila Realty Trust
Sila Realty Trust (TWS-Ticker: SILA, ISIN: US1462805086) ist ein noch wenig bekannter Net‑Lease‑REIT, der erst seit letztem Jahr an der New York Stock Exchange gelistet ist und der sich auf Gesundheitseinrichtungen entlang der gesamten Versorgungskette konzentriert, von Ambulanzen über post‑akute Einrichtungen bis hin zu Spezialkliniken. Das Management verfolgt eine eher defensive Strategie, denn man setzt auf langlaufende Mietverträge, fast ausschließlich mit Triple-Net-Strukturen, um die operative Volatilität zu reduzieren. Dass dieser Ansatz gut funktioniert, zeigen die Kennzahlen. Die Belegung (Occupancy Rate) lag zuletzt bei rund 99 % und der Vorstand plant, durch gezielte Zukäufe, Erweiterungen und Redevelopments das Wachstum weiter voranzutreiben. Gleichzeitig sind die Risiken überschaubar, denn Sila arbeitet eng mit seinen Mietern zusammen, um bei eventuellen Leerständen frühzeitig gegensteuern zu können, und achtet auf eine ausgewogene Finanzierungsstruktur. Die Liquiditätsreserve von über 476 Millionen US‑Dollar und der niedrige Verschuldungsgrad von knapp Net Debt / EBITDA 3,6x geben zusätzlichen Spielraum für Investitionen.
Besonders interessant wird das Jahr 2026, weil Sila weiterhin ein erhebliches Wachstumspotenzial in seiner Akquisitions‑Pipeline von rund 43 Millionen US‑Dollar sieht. In einem Umfeld, in dem die staatlichen Gesundheitsausgaben weiter steigen und die Bevölkerung altert, sind gut gemanagte Gesundheitsimmobilien immer mehr gefragt. SILA versüßt die Wartezeit bis sich die Unterbewertung (P/FFO <11x) wieder normalisiert mit einer netten und gut gedeckten Dividende (Dividendenrendite ~6,8%).
Residential REITs
Mid-American Apartments Communities
Mid‑America Apartment Communities (TWS-Ticker: MAA, ISIN: US59522J1034) gehört zu den führenden Wohnimmobilien‑REITs in den USA. Das Unternehmen besitzt über 104.000 Wohneinheiten in 16 Bundesstaaten und konzentriert sich auf den Sunbelt der USA. In dieser Wachstumsregion ist die Bevölkerung in den letzten Jahren besonders stark gewachsen, und rund 60 % aller inneramerikanischen Umzüge haben sich dort abgespielt. Genau diese Demografie ist ein wichtiger Treiber für das Geschäft von MAA. Die Menschen ziehen dorthin, wo Arbeitsplätze entstehen, und Mieter schätzen moderne, gut ausgestattete Wohnanlagen. Gleichwohl hat eine Welle an neuen Apartmentprojekten seit 2023 den Markt v.a. im Sunbelt unter Druck gesetzt. Der REIT konnte seine FFO‑Prognose trotzdem weitgehend halten und das Management rechnet für das laufende Jahr mit einem FFO je Aktie von im Schnitt 8,74 US‑Dollar. Entscheidender ist jedoch, dass die Zahl der neuen Projekte bereits abnimmt und für 2026 deutlich weniger Fertigstellungen erwartet werden.
Gemessen am langfristigen Bewertungsdurchschnitt ist MAA günstig. Das aktuelle P/AFFO liegt bei knapp 17,7x, während der zehnjährige Mittelwert bei rund 19,4x liegt. Die Dividendenrendite beträgt gut 4,4 % und der REIT investiert kontinuierlich in Smart‑Home‑Technologie, um die Attraktivität seiner Wohnungen zu steigern. Für 2026 erwarte ich eine leichte Erholung der Mietdynamik, da der Neubauboom ausläuft und die Nachfrage weiter robust bleibt. Wer einen soliden Wohnungs-REIT mit starker Bilanz und stabiler Dividende sucht, könnte bei MAA fündig werden, zumal das Unternehmen historisch seine Prognosen häufig noch nach oben korrigiert hat.
Gaming REITs
VICI Properties
VICI Properties (TWS-Ticker: VICI, ISIN: US9256521090) besitzt eines der größten Portfolios an Casinos und Unterhaltungsimmobilien in den USA. Anders als ein Casino-Betreiber verdient der REIT sein Geld über langfristige, meist über 40 Jahre laufende Triple‑Net‑Leasingverträge. Diese Konstruktion isoliert den Cashflow weitgehend vom operativen Geschäft der Mieter. 2025 musste die Aktie allerdings Federn lassen, weil schwächere Zahlen der beiden größten Betreiber Caesars und MGM für Verunsicherung sorgten und die Anteile fast bis an ihre Höchststände vor der Pandemie heranrückten. Doch der Einbruch der Besucherzahlen in Las Vegas ist eher temporärer Natur und belastet VICI nur indirekt. Selbst während der Pandemie blieben die Mieteinnahmen konstant, weil die Objekte für die Betreiber unverzichtbar sind. Überdies diversifiziert VICI sein Portfolio kontinuierlich, zuletzt durch den Zukauf des Stratosphere‑Casinos und weiterer Immobilien zu einem attraktiven Cap(italization) Rate von 7,5 %.
Mit einer Dividendenrendite von gut 6,34 % und einer Ausschüttungsquote von nur 64 % bleibt reichlich Spielraum für weiteres Wachstum. Die Bewertung liegt mit einem erwarteten AFFO‑Multiple von rund 12x deutlich unter dem historischen Mittel und unter der Bewertung vieler Peers. Die wichtigsten Risiken bestehen einerseits in einer möglichen Verlängerung des Las‑Vegas‑Abschwungs und andererseits in Verhandlungen mit Caesars über die regionale Masterlease, doch selbst im ungünstigen Fall wäre die Dividende gut abgesichert. Langfristig wird die Erfahrung zeigen, dass Freizeit‑ und Glücksspielimmobilien dank ihres Lizenzschutzes und der expandierenden Erlebnisökonomie wertvoll bleiben. Sobald sich das Zinsumfeld normalisiert, könnte die Aktie wieder in Richtung eines fünfprozentigen Dividendenniveaus steigen, was eine Kurschance von 20 bis 30 % eröffnet.
Retail REITs
NNN REIT
Bei NNN (TWS-Ticker: NNN, ISIN: US6374171063) ist der Name Programm. Der REIT konzentriert sich auf langfristige Triple‑Net‑Leasingverträge mit Einzelhändlern in den USA. Das Portfolio ist breit diversifiziert über 3.500 Standorte und rund 350 Mieter. Der REIT hat mit 36 Jahren den längsten ununterbrochenen Dividendenerhöhungsrekord im Net Lease Sektor. Im 3. Quartal 2025 konnte das Unternehmen seine Ergebniserwartungen leicht übertreffen, die AFFO je Aktie stiegen um rund 2,4 %, und die Jahresprognose wurde marginal angehoben. Der ausgewiesene Portfolioumschlag ist allerdings hoch. NNN verkauft und kauft mehr Objekte als ursprünglich geplant, um sein Portfolio zu optimieren. Gleichzeitig gab es einen leichten Rückgang der Occupancy Rate von über 99 % auf 97,5 %, was auf einige angeschlagene Mieter zurückzuführen ist. Diese wurden teilweise durch Verkäufe vakanter Immobilien bereits bereinigt. Trotz dieses Rückgangs bleibt die Bilanz solide. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Schulden beträgt über zehn Jahre, die Nettoverschuldung liegt bei etwa 5,6 x EBITDA, und das Investment Grade Rating gewährleistet günstige Refinanzierungen.
Mit einem P/AFFO von unter 12x und einer Dividendenrendite von rund sechs Prozent erscheint NNN weiterhin sehr attraktiv. Die meisten Mietverträge besitzen jährlich ansteigende Mieten, sodass selbst niedrige Wachstumserwartungen für moderates Ertragswachstum sorgen dürften. Wenn die Zinsen 2026 wie erwartet sinken, könnten Net LeaseREITs überdurchschnittlich profitieren. Ich rechne daher mit einem Kurspotenzial von etwa 25 % bei begrenztem Risiko, zumal das Management sehr konservativ agiert.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei den oben genannten REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist derzeit wieder auf einem eher niedrigen Niveau. Für AHH, SILA sind die Spreads leider zu hoch.
CubeSmart: Für CUBE bieten sich Short Puts mit einem Strike von $35 im Januar '26 oder länger laufend mit Strike von $35 im August '26 (höherer Spread) an, die eine ordentliche Prämie liefern.
SBA Communications: Für SBAC bietet sich ein Bull Put Spread mit Strikes von $190 für den Short Put, sowie $180 für den Long Put im Januar '26 an.
Mid-American Apartment Communities: Für MAA bietet sich ein Bull Put Spread mit Strikes von $135 für den Short Put, sowie $125 für den Long Put im Januar '26 an.
VICI Properties: Für VICI bieten sich Short Puts mit einem Strike von $27.5 im Januar '26 oder länger laufend mit Strike von $27.5 im Januar '27 (höherer Spread) an, die eine ordentliche Prämie liefern.
NNN REIT: Für NNN bieten sich Short Puts mit einem Strike von $40 im Januar '26 oder länger laufend mit Strike von $40 im Juni '26 an, die gute Prämien liefern.
Fazit
Ein genauer Blick zeigt, dass es im REIT-Universum weiterhin spannende Investmentchancen gibt. Die vorgestellten REITs sind in unterschiedlichen Sektoren tätig, doch eines haben sie gemeinsam. Sie sind aus meiner Sicht attraktiv bewertet und bieten eine interessante Kombination aus laufenden Erträgen und Kurspotenzial. Armada Hoffler repositioniert sich und könnte dank eines hohen Bewertungsabschlags stark steigen. SBA Communications profitiert vom weltweiten Ausbau der digitalen Infrastruktur. CubeSmart dürfte nach der Konsolidierung des Self‑Storage‑Marktes vom AI‑getriebenen Mobilitätsschub profitieren. Sila Realty Trust bietet eine defensive Alternative im Gesundheitswesen mit Wachstumsschub durch zukünftige Akquisitionen. Mid‑America Apartments ist der Qualitätsführer im Sunbelt‑Wohnungsmarkt, der von einer nachlassenden Neubauwelle profitieren wird. VICI Properties erlaubt einen defensiven Einstieg in die Erlebnisökonomie mit hohen Ausschüttungen. Und NNN REIT steht für Sicherheit und planbare Mieterträge mit Aufholpotenzial, wenn die Zinsen sinken. Natürlich gibt es auch Risiken. Verschuldung, regulatorische Eingriffe und zyklische Schwankungen bleiben Dauerbegleiter. Doch wer sich geduldig zeigt und breit diversifiziert investiert, sollte mit diesen REITs gut in das Jahr 2026 starten können.
