Die Q1 Earnings Season ist in den letzten Zügen und daher schauen wir uns im heutigen Blogpost die Zahlen von einigen Real Estate Investment Trusts (REIT) an. Im Artikel REIT Q1 Sektor Überblick - Auf dem Holzweg möchte ich zum einen auf den Net Lease Subsektor eingehen, als auch auf den recht exotisch anmutenden Timber-Sektor. Grundsätzlich lässt sich jeder REIT abhängig vom Immobilientyp bzw. -zweck recht einfach einem Sektor zuordnen (mit ein paar Ausnahmen). Das Geschäftsmodell mag oft das gleiche sein, innerhalb eines Sektors gibt es aber spezifische Herausforderungen für die Unternehmen.
Net Lease REITs
Den ersten Sektor, auf den ich eingehen möchte, ist offiziell kein eigener Sektor, sondern eher eine Vermietungsart, nämlich (Triple) Net Lease. Solche REITs bürden ihren Mietern nämlich allerhand auf, was viele andere REITs selbst übernehmen. Darunter fallen nahezu alle Kosten die so aufkommen können, beispielsweise die Kosten für Instandhaltung, etwaige Steuern oder auch Immobilien-Versicherungen. Net Lease REITs haben oft sehr langlaufende Mietverträge bis zu 20 Jahren inkl. diverser Verlängerungsoptionen und jährlichen Mietsteigerungen sowie Inflationsklauseln. Das alles sorgt zum einen für weniger Ausgaben für das Unternehmen, zum anderen für ein gewisses organisches Wachstum. Net Lease REITs haben aufgrund dessen meist eine niedrigere Bewertung als REITs aus anderen Sektoren bzw. mit dem klassischen Vermietungsmodell. Außerdem sind Net Lease REITs für anorganisches Wachstum auf Akquisitionen angewiesen.
Canadian Net REIT
Canadian Net REIT (TWS-Kürzel: NET.UN, ISIN: CA13639A1093) ist ein klassischer Small Cap REIT mit einer Marktkapitalisierung von nur ca. 110 Millionen CAD. In einem früheren Blogpost bin ich bei NET.UN etwas mehr ins Detail gegangen.
Canadian Net hat im 1. Quartal 2025 ein starkes Comeback abgeliefert. Nach zwei Jahren stagnierender Cashflows konnten die Fund From Operation (FFO) je Aktie um stattliche 8 % gesteigert werden. Das Management hat das prompt genutzt, um die Dividende zu erhöhen – wenn auch "nur" um 1,5 %. Symbolisch ist dieser Schritt jedoch wichtig, denn er signalisiert die Rückkehr zu Wachstum und stärkt das Vertrauen der Anleger. Rückenwind kommt hier sicherlich von der kanadischen Notenbank, die mit sieben Zinssenkungen die Leitzinsen mittlerweile auf 2,75 % reduziert hat – mit weiterer Entspannung in Sicht. Das eröffnet Unternehmen mit höherer Verschuldung, also z. B. wachstumsorientierten REITs wie NET.UN neue Spielräume.
Ausschüttungen und Dividendenwachstum über die Zeit
(Quelle: Canadian Net REIT Management Discussion & Analysis Q1 2025)
Trotz der Fortschritte wird der REIT aktuell nur mit dem P/FFO von 8,5x bewertet, also weiterhin ein massiver Abschlag im Vergleich zu US-Pendants wie etwa Essential Properties Realty Trust (TWS-Kürzel:EPRT), die auf über 18x FFO kommen. Dabei ist NET.UN der einzige Net-Lease-REIT in Kanada und agiert dort quasi ohne Konkurrenz. Der fragmentierte Markt erlaubt attraktive Zukäufe, die großen US-Playern zu kleinteilig sind, aber für NET.UN echten Mehrwert schaffen.
CEO Kevin Henley hat das auch in diversen Interviews bestätigt: Das Unternehmen konzentriert sich auf nachhaltiges, FFO-wirksames Wachstum. Keine wilden Expansionen um der Größe willen, sondern diszipliniertes Portfoliomanagement mit Fokus auf Shareholder Value. Die Eigenkapitalrendite bleibt hoch, die Verschuldung wird mit dem übrigen Cashflow schrittweise reduziert und man kann sich weiter eine monatliche Dividendenzahlung (Dividendenrendite ~6,5 %) leisten. Und das bei einem sehr niedrigen Payout Ratio von nur etwas über 50 %.
NetsREIT
NetSTREIT (TWS-Ticker: NTST, ISIN: US64119V3033) ist ein Net Lease Vertreter, der überwiegend auf Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs legt und betreibt derzeit ein Portfolio von 695 Objekten in 45 US-Bundesstaaten. Der REIT arbeitet seit geraumer Zeit daran, die Mieterkonzentration zu reduzieren und hat im 1. Quartal weitere Fortschritte gemacht. Der Anteil der fünf größten Mieter ist auf 28,2 % der Mieteinnahmen, wobei insbesondere Dollar General (TWS-Ticker: DG) auf 8,1 % reduziert wurde und bis Jahresende unter 5 % fallen soll. In den ersten drei Monaten des Jahres wurden rund $91 Millionen in neue Immobilien investiert, mit einer durchschnittlichen Anfangsrendite von 7,7 %.
Mieterstruktur & Portfolioübersicht (Quelle: NetSTREIT Investor Presentation April 2025)
Gleichzeitig wurden Objekte für $40 Millionen verkauft und die Mittel mMn recht sinnvoll reinvestiert. Die Adjusted Fund From Operations (AFFO) pro Aktie lagen bei $0.32 und stiegen damit gegenüber dem Vorjahr leicht an. Die Bilanz zeigt sich weiterhin solide mit einem Verschuldungsgrad von 4,7-fachem EBITDAre und über $500 Millionen an verfügbarer Liquidität. Auch wenn der Einzelhandelssektor weiterhin mit Unsicherheiten im Konsumumfeld zu kämpfen hat, positioniert sich NetSTREIT zunehmend robuster.
Timber REITs
Forstflächen gelten schon lange als solide, aber wenig dynamische Anlageklasse. Doch strukturelle Trends wie Klimaschutz, der Ausbau erneuerbarer Energien und die wachsende Nachfrage nach Land, was sich entwickeln lässt, verleihen sog. Timber REITs neue Relevanz. Besonders spannend: Die Möglichkeit, von Wertsteigerungen durch Flächenumwidmung, CO₂-Zertifikate und nachhaltige Rohstoffnachfrage gleichzeitig zu profitieren – bei gleichzeitiger Stabilität durch reale Vermögenswerte. Auch innerhalb der Branche verändert sich vieles: Technologische Fortschritte wie KI-gestützte Bewirtschaftung oder Drohneneinsatz erhöhen Effizienz und Nachhaltigkeit. Damit rücken Timber REITs stärker ins Zentrum langfristiger Investmentstrategien. Vor diesem Hintergrund habe ich mir die aktuellen Quartalszahlen von zwei führenden Unternehmen aus dem Sektor angeschaut.
Potlatchdeltic
Potlatchdeltic (TWS-Ticker: PCH, ISIN: US7376301039) ist ein Timberland-REIT mit vertikal integrierter Struktur, also inklusive eigener Holzverarbeitung, und besitzt rund 2,1 Millionen Acres, verteilt auf Regionen wie Idaho, Arkansas und den Süden der USA. Die Aktie notiert aktuell bei etwa dem 0,65-fachen des Net Asset Values, was historisch betrachtet, schon als recht günstig gilt. Im Quartal selbst gab es wenig Auffälliges, dafür rückten Bewertungsfragen in den Fokus.
Mit Optionen konnten einige institutionelle Anleger attraktive Einstiege unter dem langfristigen NAV realisieren. Auch der Blick auf den Terminmarkt hat gezeigt, dass professionelle Akteure auf eine Stabilisierung der Holzpreise setzen. Herausforderungen bleiben eine gewisse Volatilität am Holzmarkt sowie zunehmende Waldbrandrisiken – besonders in den westlichen Regionen des Landes, wo es zuletzt ja bereits größere Feuer gab.
Rayonier
Der in meinen Augen interessantere Timber-REIT ist Rayonier (TWS-Ticker: RYN, ISIN: US7549071030) und hat im ersten Quartal 2025 einen strategisch großen Schritt gemacht. Mit dem Verkauf seines Neuseeland-Portfolios konzentriert sich der REIT nun vollständig auf den US-Markt! Die Einnahmen aus dieser Transaktion summieren sich auf rund $700 Millionen und haben die Bilanz erheblich gestärkt. Die Verschuldung liegt nur noch bei 0,3-fachem EBITDA, bei gleichzeitig sehr günstiger und langfristig fixierter Verzinsung von 2,4 %. Des Weiteren hat das Management den Rückkauf von bis zu 8 % der eigenen Aktien angekündigt, um den Abschlag zum inneren Wert gezielt(er) zu verringern. Zusätzlich wurde eine Sonderdividende zwischen $1.00 und $1.40 je Aktie angekündigt.
(Quelle: Rayonier Investor Presentation June 2025)
Rayonier besitzt etwa 2,5 Millionen Acres, vor allem im Süden der USA, wo nicht nur nachhaltige Holznutzung, sondern zunehmend auch alternative Nutzungen wie Solarpacht und Wohn(raum)entwicklung wirtschaftlich attraktiv werden. Der Holzbedarf in den USA dürfte in den kommenden Jahren steigen, auch weil viele Häuser renovierungsbedürftig sind und zusätzlicher Wohnraum gebraucht wird. Trotz temporär schwächerer Cashflows durch Umstrukturierungen bleibt Rayonier operativ gut aufgestellt. Die Kombination aus realen Vermögenswerten, niedriger Verschuldung und gezielter Wertschöpfung aus der Landnutzung macht den REIT aktuell besonders interessant.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei den oben genannten REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist zuletzt wieder rückläufig gewesen, durch den Israel-Iran-Konflikt aber nun kurz vor einem möglichen Ausbruch nach oben, was man immer berücksichtigen muss bzw. sollte, wenn man Cash Secured Puts platziert. Vielleicht ergeben sich mit etwas Geduld also deutlich interessantere Setups. Übriges stehen für Canadian Net REIT leider keine Optionsketten zur Verfügung.
- NetSTREIT: Für NTST bieten sich Short Puts mit einem Strike von $15 im November '25 oder länger laufend mit im Februar '26 an, die halbwegs ordentliche Prämien liefern. Die Spreads sind hier allerdings erhöht.
- Potlatchdeltic: Bei einem Kurs von ~$35 liegt der P/NAV bei nur 0,60x, weswegen das ein interessantes Niveau bietet, also sind hier Short Puts mit einem Strike von $35 im November '25 oder im Februar '26 eine Möglichkeit.
- Rayonier: Bei RYN ist die Marke um $20 ganz interessant, daher bieten sich Short Puts mit einem Strike von $20 im November '25 an.
Fazit
Im Artikel wurden je zwei REITs aus den Sektoren Net Lease und Timber thematisiert und aufgezeigt welche Eigenheiten in den einzelnen Sektoren und den Unternehmen vorherrschen. Im Fokus standen wieder die letzten die Neuigkeiten, die im 1. Quartal kommuniziert wurden.
