Die Earnings Season ist fast wieder vorbei und nahezu alle Real Estate Investment Trusts (REIT) haben mittlerweile Quartalszahlen gemeldet. Im Artikel REIT Q4 Sektor Überblick - Neue Chancen in unsicheren Zeiten möchte ich wieder etwas genauer auf zwei Sektoren und jeweils zwei REITs werfen, nämlich Residential sowie Healthcare. Grundsätzlich lässt sich jeder REIT abhängig vom Immobilientyp bzw. -zweck recht einfach einem Sektor zuordnen (mit ein paar Ausnahmen). Das Geschäftsmodell mag oft das gleiche sein, innerhalb eines Sektors gibt es aber spezifische Herausforderungen für die Unternehmen.
Residential REITs
Der Residential Sektor hat in den letzten Jahren eine ziemliche Dynamik erfahren. Steigende Mietnachfrage, insbesondere in urbanen Gebieten, und ein begrenztes Angebot an bezahlbarem Wohnraum haben die Mietpreise in die Höhe getrieben. In einigen Märkten, v.a. im Süden der USA, gab es aber wiederum einen Anstieg des Wohnungsangebots, was zu einem vorübergehenden Überangebot führte. Dieses Überangebot hat den Druck auf die Mietpreise erhöht und die Mietauslastung beeinträchtigt und muss von den Unternehmen über die Zeit absorbiert werden. Mit BSR REIT und Sun Communities stehen folgend zwei REITs im Fokus, die unterschiedliche Herausforderungen zu meistern haben.
BSR REIT
BSR REIT (TWS-Kürzel: HOM.U, ISIN: CA05585D1033) ist mit einer Marktkapitalisierung von nur rund 670 Millionen USD ein waschechter Small Cap REIT. Allerdings ein sehr interessanter Vertreter, denn die Aktie ist in Kanada (sowohl in USD als auch in CAD) an der TSX gelistet, das Portfolio selbst befindet sich aber ausschließlich in den Sunbelt Staaten in den USA und besteht aktuell "nur noch" aus 31 Immobilien. Aber dazu gleich mehr. Die Location der Assets ist insofern ganz interessant, weil in den Staaten in den letzten Jahren eine Migration in den Süden zu sehen ist.
Übersicht über verkaufte Immobilien (Quelle: BSR REIT $618.5 Million Transaction Presentation)
BSR REIT hat kürzlich den Verkauf von neun Immobilien mit insgesamt 2.701 Wohneinheiten an AvalonBay Communities (TWS-Ticker: AVB, ISIN: US0534841012) für 618,5 Millionen USD angekündigt. Diese strategische Entscheidung hat das Ziel, das Portfolio weiter zu optimieren und Kapital für zukünftige Investitionen freizusetzen. Der Verkaufspreis entspricht etwa 229.000 USD pro Wohneinheit, mit einer durchschnittlichen monatlichen Miete von 1.675 USD. Der Verkauf ist insofern sehr positiv zu bewerten, da die Cap(italization) Rate für die Assets 5,1% beträgt. Das bestätigt wiederum den Net Asset Value (NAV), denn das Portfolio ist mit einer Cap Rate von 5,2% bewertet und zeigt klar, dass hier weiterhin eine massive Unterbewertung vorliegt. Der NAV je Aktie beträgt derzeit 16,75 USD, der Aktienkurs liegt ca. 12,30 USD, was einem Discount von rund 37% entspricht. Mit dem Verkauf wird auch ein netter Gewinn von 111 Millionen USD erzielt. Die Erlöse insgesamt sollen zum Teil zur Schuldenreduktion verwendet werden und außerdem zum Investment in neue Immobilien. Zieht man weitere Kennzahlen heran, so wird BSR REIT aktuell mit einem P/AFFO von etwa 14x bewertet. Historisch gesehen lag das Multiple eher bei 17-18x. Und solange man wartet erhält man außerdem eine nette Dividende (Dividendenrendite derzeit ca. 4,5%), die auch noch als Return of Capital (RoC) klassifiziert ist.
Sun Communities
Ein weiterer Residential REIT, der in Q4 interessantes zu berichten wusste, ist Sun Communities (TWS-Kürzel: SUI, ISIN: US8666741041). Der REIT ist auch sog. Manufactured Housing spezialisiert, hat aber auch RV Parks und Marinas im Portfolio. Und um letztere drehen sich die News, denn das Management hat einem Verkauf des Marina-Segment an die Infrastruktur-Sparte von Blackstone (TWS-Kürzel: BX, ISIN: US09260D1072) zugestimmt.
Zusammenfassung zum Safe Harbor Marinas Verkauf (Quelle: Sun Communities Investor Presentation – February 2025)
Der Deal soll im 2. Quartal 2025 abgeschlossen werden und würde SUI insgesamt 5,5 Milliarden USD Nettoerlöse und einen realisierten Gewinn von 1,3 Milliarden USD einbringen. Mit den Mitteln plan das Management die erhöhte Verschuldung von Net Debt/EBITDA 6x in einem Bereich von 2,5x-3x zu bringen. Auf der Bewertungsseite liegt SUI mit einem P/AFFO von ca. 22x etwas unter dem historischen Wert von 24x, also leicht unterbewertet. Die Dividendenrendite liegt derzeit bei 2,9%, es bleibt aber abzuwarten, ob die nach dem Safe Harbor Marinas Verkauf nicht noch adjustiert wird, denn die aktuelle Quartalsdividende ist leicht höher als die Funds From Operation für das Quartal.
Healthcare REITs
Der Gesundheitssektor steht vor zahlreichen Herausforderungen. Healthcare REITs spielen eine entscheidende Rolle bei der Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur und stehen gleichzeitig vor der Aufgabe, ihre Portfolios an die sich ändernden Anforderungen des Marktes anzupassen. Auch die Bevölkerung der USA wird nämlich immer älter, was den Bedarf an modernen Einrichtungen erhöht. Die Finanzierung ist aber oftmals ein sehr politisches Thema und da auch die Finanzierungskosten noch hoch sind, werden nicht genügend neue Gesundheitsimmobilien gebaut. Auch die Mieter der Healthcare REITs stehen vor Problemen (z. B. aufgrund steigender Betriebskosten und unklarer Finanzierung) und sind selber welche für die REITs, wenn eine entsprechende finanzielle Schieflage auftritt. Die folgenden beiden Healthcare REITs haben mit allen genannten Herausforderungen zu kämpfen, mit unterschiedlichem Ergebnis.
Medical Properties Trust
Medical Properties Trust (TWS-Kürzel: MPW, ISIN: US58463J3041) ist Healthcare REIT Vertreter, der in den letzten Monaten und Jahren beispielhaft war für die Probleme, mit denen Unternehmen in diesem Sektor konfrontiert sind. Allen voran waren das die Mieter bzw. Gewichtung im Portfolio. Bei MPW und auch bei weiteren Healthcare REITs war das v.a. Steward Health Care, die mittlerweile das Chapter 11 Verfahren durchlaufen. Was die Probleme noch größer werden ließ, waren diverse Beteiligungen von MPW an den Mieter und auch gewährten Krediten. Das alles hatte auch mehrere Shortseller-Berichte zu Folge. Mittlerweile ist das Management dabei den REIT von stürmischer See zurück in ruhigere Fahrwasser zu geleiten. Der Weg ist und bleibt aber lang.
Was man anerkennen muss, Medical Properties Trust hat 2024 wichtige Schritte unternommen, um seine finanzielle Stabilität zu stärken und das Portfolio zu optimieren. Insgesamt wurden Immobilien im Wert von 5,5 Milliarden USD veräußert, um die Verschuldung zu reduzieren. Im Februar erfolgte die Emission von 2,5 Milliarden USD an besicherten Schuldtiteln, allerdings mit einem heftigen Zinssatz von 7,885 %. Positiv daran ist, dass viele Analysten es für ausgeschlossen hielten, dass der REIT sich überhaupt auf diese Art refinanzieren kann. Diese Maßnahmen decken vorerst alle Fälligkeiten bis 2026 ab. Die Verschuldung mit Net Debt/EBITDA von 9,3x bleibt aber sehr, sehr hoch. Die Refinanzierung zu höheren Zinssätzen wird die Zinsaufwendungen erhöhen und könnte den FFO je Aktie belasten. Neben Steward hat man mit Prospect Medical einen weiteren Problemmieter, der nun insolvent ist. Hier konnte man sich aber über den Verkauf der entsprechenden Immobilien einigen. Rein bewertungstechnisch ist MPW günstig bewertet im Vergleich zu historischen Multiples, allerdings dürften die Zinskosten hier ziemlich Druck ausüben. Es ist und bleibt eine Turnaround Story und das ist selten schnell erledigt.
Sila Realty Trust
Mit 1,4 Milliarden USD Marktkapitalisierung ist Sila Realty Trust ein kleinerer REIT im Healthcare Sektor (TWS-Kürzel: SILA, ISIN: US1462805086). Das Unternehmen ist noch frisch an der Börse, denn der IPO war erst im Juni 2024. Der Fokus liegt weniger auf Krankenhäusern, sondern auf ambulanten medizinischen sowie stationäre Reha-Einrichtungen, als auch solche mit Fokus auf Chirurgie. Auch SILA war von den Insolvenzen von Steward Health Care (und auch GenesisCare) betroffen, aber weitaus weniger als Medical Properties Trust. Die entsprechenden Assets konnten bereits neu vermietet oder verkauft werden.
Bei Sila Realty Trust sieht man auch ganz gut, dass die Verschuldung deutlich besser ist mit einem Net Debt/EBITDA 3,3x. Außerdem stehen bis 2028 keine signifikanten Fälligkeiten an. Die bisher monatlich ausgezahlte Dividende wurde auf eine Quartalsdividende umgestellt und ist mit einem Payout-Ratio von etwas unter 70% gut gedeckt. Man hat auch noch Mittel übrig, um neue Einrichtungen zu akquirieren. Die Dividendenrendite liegt aktuell bei 6,3%.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist durch die von der Trump-Administration angekündigten Strafzölle und Sorgen bzgl. der wirtschaftlichen Entwicklung aktuell deutlich erhöht, was zum einem die Prämien interessanter macht, zum anderen aber auch ein bedachtes Handeln mit sich bringen sollte.
- Sun Communities: Für SUI bieten sich Short Puts mit einem Strike von $120 im April '25 oder länger laufend mit $115 im Oktober '25 an, die ordentliche Prämien liefern. Die Spreads sind allerdings hoch.
- Medical Properties Trust: Für MPW bieten sich Short Puts mit einem Strike von $4.5 im Mai '25 oder länger laufend (LEAP) mit $4.5 im Januar '26 an.
Fazit
Im Artikel wurden je zwei REITs aus den Sektoren Residential und Healthcare thematisiert und aufgezeigt welche Herausforderungen es gibt und wie die Unternehmen darauf reagieren. Im Fokus standen die letzten die Neuigkeiten, die im 4. Quartal kommuniziert wurden, insbesondere mit Blick auf die aktuelle Bewertung und Verschuldung.
