Rendite mit REITs: Die besten Real Estate Investment Trusts

REITs erlauben einfache Investments in Immobilien und locken mit hohen Renditen. Wir erklären die Funktionsweise der Real Estate Investment Trusts, stellen Ihnen die interessante Titel vor und zeigen, worauf Sie bei der REIT-Anlage achten sollten. 

Was sind REITS und wie funktionieren sie?

Immobilien gelten als sehr sichere und lukrative Investments: Sie bieten ihren Besitzern eine attraktive Einnahmequelle durch Miete und Verpachtung, nehmen fast immer an Wert zu und gelten als hervorragender Inflationsschutz. Ihr großer Nachteil: Der enorme Kapitalbedarf!

• Für den Kauf von Land und Gebäuden werden hohe Summen benötigt
• Selbst bei Personen mit großem Vermögen führt eine Immobilie schnell zu einer gefährlichen Verklumpung
• Durch das so gebundene Kapital sinkt unsere finanzielle Flexibilität 
• Der Kauf einer Immobilie widerspricht in vielen Fällen den Regeln eines gesunden, sicheren Money Managements. 

So entsteht eine echte Zwickmühle für Investoren. Es gibt zahlreiche Versuche, Immobilieninvestments ohne den hohen Kapitalaufwand zu ermöglichen. Zu den erfolgreichsten und beliebtesten zählen Real Estate Investment Trusts. 

• REITs sind Firmen, die ihre Umsätze durch Vermietung, Verpachtung, Finanzierung oder Handel mit Immobilien erzielen.  
• Als unternehmerische Sonderform genießen sie fast vollständige Steuerfreiheit. Im Gegenzug müssen sie nahezu alle Gewinne an die Investoren ausschütten und weitere Vorgaben erfüllen. 

Ihr großer Erfolg basiert vor allem auf ihrer einfachen Verwendung: Es handelt sich um simple Aktien, die Sie bei einem Broker wie gewohnt ein- und verkaufen können. Auch eine Übertragung zwischen Depots oder die Verwendung eines Aktien-Sparplans sind ohne Probleme möglich. Mit REIT-Aktien als Basiswert lassen sich darüber hinaus Optionen handeln.

Der Einstieg ist bereits mit kleinen Summen möglich und somit auch für Kleinanleger ideal. Befindet sich ein REIT in Ihrem Aktienportfolio, erhalten Sie in regelmäßigen Abständen die Gewinnausschüttung gutgeschrieben. REIT-Aktien unterscheiden sich also formal nicht von anderen, dividendenstarken Aktien. 

Umfangreiches Angebot und lange Geschichte

Die REIT-Anlage ist bereits seit 1960 möglich. Das Konzept wurde zuerst in den USA mit dem erklärten Ziel eingeführt, den Immobilienmarkt auch für Kleinanleger und Privatpersonen zugänglich zu machen. 

Seither wurde das Modell in zahlreiche Staaten exportiert: 

• Zu den frühen Standorten zählen die Niederlande (Einführung 1969), Australien (1971) und die Türkei (1989)
• Seit 2007 gibt es auch unter den deutschen Aktien einige Angebote, die sogenannten G-REITs
• China (seit 2003), Indien (seit 2019) und die Länder Südostasiens gelten als spannende Wachstumsmärkte 

Im Laufe ihrer langen Geschichte konnte sich diese Anlageklasse zu einem attraktiven und bewährten Investment entwickeln. Das Angebot ist heute mit mehreren hundert REITS sehr umfangreich und erlaubt es Anlegern, breit gestreut in unterschiedliche Regionen oder Branchen (zum Beispiel Wohnimmobilien, Industrie, Lagerflächen, Datencenter …) zu investieren. 

• Global liegt das durchschnittliche Wachstum der Branche bei rund 3 % pro Jahr 
• Die USA sind mit rund 40 % der mit Abstand größte Markt und machen etwa die Hälfte dieses Wachstums aus
• Weitere, wichtige Märkte sind Europa (30 %), Asien und Ozeanien (23 %) und Lateinamerika (5 %)
• Das größte jährliche Wachstum zeigten zuletzt China (8,8 %), Südostasien (rund 8 %), Australien (6,7 %) und Südafrika (5,7 %)

Trotz weltweitem Interesse und attraktivem Wachstum in verschiedenen Regionen sind die USA weiterhin die erste Adresse für eine REIT-Anlage. Investoren schätzen vor allem den reifen Markt, große Auswahl und hohe Renditen in den Vereinigten Staaten. 

Es ist daher kaum verwunderlich, dass neun der zehn größten REITs aus den USA stammen. 

REITs vs. Immobilien: Vor- und Nachteile der beiden Anlageklassen erklärt

REITs bieten besondere Vor- und Nachteile. Die Anlageklasse muss vor allem einem Vergleich mit dem klassischen Immobilieninvestment (Kauf von Gebäuden und Grundstücken) standhalten. 

	REITs	Immobilien
Kapitalbedarf	Sehr gering (dank Fractional Shares schon ab 1 €)	Sehr hoch
Rendite	Hoch bis sehr hochHistorisch: 12,6 % pro Jahr	GeringHistorisch: 1,3 % pro Jahr, mit Mieteinnahmen 4,8 %
Volatilität	Gering bis Mittel, je nach Branche	Extrem gering
Anschaffungsaufwand	Sehr gering	Sehr hoch (hoher finanzieller und organisatorischer Aufwand)
Diversifikation	Sehr leicht möglich	Sehr schwierig, hohes Verklumpungsrisiko
Steuerlast	Gelten als Kapitalerträge (i. d. R. Abgeltungssteuer)	Mieteinnahmen: Werden mit Einkommensteuersatz (14 - 42 %) besteuertSteuervorteile: Durch Abschreibungen und Werbungskosten
Einsatz	Flexibel: Short-Positionen via Leerverkauf möglich, Optionen handeln möglich	Mittlere Flexibilität. Profit durch Zusatzeinkommen oder Wertzuwachs möglich, Fremdkapitalhebel möglich

Eine REIT-Anlage und der Immobilienkauf haben ganz unterschiedliche Vorzüge. Real Estate Investment Trusts glänzen mit hoher Flexibilität, einfachem Einstieg und sehr attraktiver Rendite. Der Immobilienbesitz verspricht hingegen Krisenschutz, zuverlässiges Einkommen und kann sogar steuerliche Vorteile bringen.

Beide Anlageklassen haben zudem attraktive Alleinstellungsmerkmale: 

• REITs erlauben Investments in Immobiliensektoren, die für Privatpersonen ansonsten nicht zugänglich sind. So können Sie mit den Trusts zum Beispiel in Objekte wie Casinos, Freizeitparks, Pflegeeinrichtungen oder Gefängnisse anlegen.
• Der Immobilienkauf erlaubt hingegen den Einsatz eines starken Fremdkapitalhebels: Durch den Erwerb über eine Bankfinanzierung muss der Käufer nur einen Bruchteil des Kapitals selbst aufbringen, erhält dafür aber die gesamte Immobilie und alle Einkünfte. Obwohl Zinskosten und Rückzahlungen abzuziehen sind, entsteht eine sehr hohe Eigenkapitalrendite.   

Die gute Nachricht: Investoren können beide Formen problemlos kombinieren und so von beiden Varianten profitieren. Überschüsse aus Immobilienbesitz lassen sich sehr gut in REITs investieren. So entsteht schnell ein äußerst lukratives, breit aufgestelltes Immobilienportfolio.

Renditevergleich: REITs oder Immobilien?

Die Credit Suisse analysiert in ihrem “Investment Returns Yearbook” jedes Jahr die Renditen verschiedener Anlageklassen über sehr lange Zeiträume. Der direkte Kauf von Immobilien schneidet darin überraschend schlecht ab: 

• Der durchschnittliche, inflationsbereinigte Wertzuwachs von Gebäuden und Land beträgt lediglich 1,3 % pro Jahr (berechnet ab dem Jahr 1900) 
• Dabei gibt es ausgeprägte Hochphasen (in Deutschland zum Beispiel 70er Jahre oder direkt nach der Wiedervereinigung), aber auch Phasen erheblicher Verluste (nach 2008, Mitte der 90er Jahre)
• Bezieht man Mieteinnahmen mit ein, haben die Besitzer jährlich 4,8 % dazugewonnen

Besonders dramatisch: Der Zugewinn wird vollständig von Metropolregionen getragen! Betrachtet man nur die Wertentwicklung außerhalb gefragter Großstädte, haben Immobilieninvestments einen Verlust von rund 2 % pro Jahr erwirtschaftet. 

Es ist kaum überraschend, dass diese Ergebnisse nicht mit einem Aktieninvestment mithalten können. Der S&P 500 hat im gleichen Zeitraum etwa einen Zuwachs von 9,96 % pro Jahr erzielt. Auch eine REIT-Anlage hätte sich deutlich mehr gelohnt: 

• REITs werden seit 1972 gesondert erfasst. Seither haben sie eine jährliche Durchschnittsrendite von 12,6 % generiert!
• Die Finanzkrise ließ auch REIT-Aktien nicht kalt und reduzierte die Gewinne. Sie erzeugen trotz des Einbruchs aber immer noch sehr attraktive 9 % im jährlichen Durchschnitt
• Weitere Schäden entstanden durch den Nachfragerückgang während der COVID-Krise. Dennoch lieferten REIT-Anlagen noch 5,5 % pro Jahr zwischen 2020 und 2025 und damit mehr als direkte Immobilieninvestments. 

In Sachen Rendite besteht daher kein Zweifel: REIT-Aktien überbieten ein direktes Immobilieninvestment deutlich und dauerhaft! Mit 12,6 % jährlichem Wachstum seit 1972 können sie sogar die meisten Aktienindizes und andere Anlageklassen problemlos ausstechen. 

Trügerische Sicherheit von Immobilienbesitz

Häuser, Büros und Co. werden scherzhaft als “Betongold” bezeichnet. Ein Begriff, der auf ihre enorme Krisenresistenz und Wertsicherheit hindeuten soll. Die Realität sieht aber leider auch hier weniger rosig aus! Immobilien bergen ebenfalls erhebliche Kursrisiken:

• US-Immobilien verloren während der Finanzkrise rund 36 % an Wert über einen Zeitraum von sieben Jahren
• Nach einem Anstieg direkt nach der Wiedervereinigung ging es Mitte der 90er Jahre auch in Deutschland bergab. Die Besitzer verloren mehr als 5 % pro Jahr!
• Das Platzen der Dotcom-Blase sorgte für langfristige Wertverluste von Immobilienbesitz in fast allen Industrienationen. 

Insgesamt lässt sich sagen, dass Immobilienbesitz tatsächlich sehr zuverlässig vor kurzfristigen Schwankungen schützt. Marktkorrekturen oder ein kurzlebiger Börsencrash haben kaum Auswirkungen. In längeren Abwärtsphasen leiden jedoch auch Immobilienbesitzer unter fallenden Preisen. 

Derzeit steht die Wahrscheinlichkeit einer weltweiten Rezession aufgrund aktueller US-Handelspolitik im Raum. Auch ein Platzen der KI-Blase könnte zu langfristigen Schäden führen, die sich auch auf “Betongold” auswirken könnten. 

Ein REIT ist von solchen Wertverlusten ebenfalls betroffen, hat jedoch deutlich mehr Korrekturmöglichkeiten zur Verfügung. Die Trusts können zum Beispiel durch zusätzliche Investitionen von den gefallenen Preisen profitieren, während Privatpersonen nur selten das Kapital besitzen, weitere Objekte zu erwerben.

Breit gestreute REIT-Anlage: Diese Formen stehen zur Auswahl

Real Estate Investment Trusts sind eine sehr umfangreiche Anlageklasse mit hunderten von verfügbaren Unternehmen. Zur besseren Übersicht unterteilt man sie anhand ihrer Funktionsweise und der Art von Immobilien, die sie nutzen: 

1. Equity-REITs

Hierbei handelt es sich um die klassische REIT-Anlage: Unternehmen, die Immobilien tatsächlich besitzen und durch Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung Gewinne erzielen. Die Mehrzahl der Real Estate Investment Trusts fällt in diese Kategorie. Daher nimmt man häufig noch eine weitere Unterscheidung anhand der Immobilienart vor: 

• Wohnimmobilien 
• Studentenwohnheime
• Bürogebäude
• Krankenhäuser und andere Gebäude des Gesundheitswesens
• Industrie und Logistik
• Einzelhandel 
• Rechenzentren
• Self Storage
• Hotels
• Gefängnisse
• Waldflächen
• Ackerland
• Infrastruktur
• Casinos

Durch die unterschiedlichen Immobilienarten können Investoren auch strategische Schwerpunkte setzen. Die REIT-Anlage bietet so gute Möglichkeiten zur Diversifikation und Renditeoptimierung. 

So könnten zum Beispiel Privatanleger mit vielen Technologiewerten in ihrem Aktienportfolio (ein häufiges Problem, da die meisten Blue Chip Aktien heute Technologieunternehmen sind), mit einem Wohnraum-REIT gezielt ein Gegengewicht schaffen. Solche Titel dürften auch im Falle einer Technologie-Krise recht gut abschneiden.

2. Mortgage-REITs

Im Gegensatz zur Equity-Variante sind Mortgage-REITs nicht Besitzer der Immobilien. Stattdessen erzielen sie ihre Gewinne durch Finanzierung und Handel mit Immobilien-Wertpapieren. 

Derartige Real Estate Investment Trusts kaufen langlaufende Hypotheken zu einem Vorzugspreis von den ausgebenden Banken ab (ein Angebot, das den Geldhäusern die Refinanzierung ermöglicht und das sie deshalb gerne annehmen).

Das dafür nötige Kapital erhalten sie für einen niedrigeren Zinssatz. Die Zinsdifferenz stellt ihren Gewinn dar. 

Hybrid-REITs

Ein Real Estate Investment Trust kann beide Formen, tatsächlichen Immobilienbesitz und Finanzierungen, kombinieren. Solche “Hybrid-REITs” bieten den Vorteil einer breiteren Diversifizierung. Durch die Sachwerte im Unternehmensbesitz gelten sie zudem als sicherer im Vergleich zu reinen Mortgage-REITs.

Die besten REITs: Welche Real Estate Investment Trusts lohnen sich besonders?

REITs bieten ganz unterschiedliche Schwerpunkte, die unterschiedliche Renditen versprechen und verschiedenen Trends unterliegen. Aktuell sind vor allem Rechenzentren enorme Renditebringer. Aber auch klassische Wohnraum-REITs sind weiterhin in Mode, denn sie könnten von anstehenden Zinssenkungen profitieren. 

1. Rechenzentren

Der aktuelle KI-Boom benötigt große Mengen an Rechenleistung. Neue Rechenzentren werden mit Hochdruck in allen Industrienationen errichtet und sollen den Bedarf decken. Ein Investment in REITs, die gezielt solche Objekte bauen oder verwalten, verspricht daher hohe Gewinne. 

• Eine REIT-Anlage in Rechenzentren ist längst kein Geheimtipp mehr. Real Estate Investment Trusts mit diesem Fokus erleben ein hohes Interesse und sind bereits sehr teuer. Dazu zählen etwa Digital Realty oder Iron Mountain.
• Digital Realty ist mit mehr als 300 Rechenzentren weltweit und einem Umsatz von mehr als 5 Milliarden USD einer der größten Anbieter des Segments. Die sehr hohe P/FFO zeigt, dass der Einstieg in Rechenzentren-REITs generell teuer ist. 

• Iron Mountain ist ein traditionsreiches Unternehmen, dessen Rechenzentren stark vom KI-Hype profitieren konnten. Der Kurs verdreifachte sich in den letzten fünf Jahren und sorgt für eine attraktive, aber auch teure REIT-Aktie.

• Ob sich der Einstieg trotz der hohen Preise lohnt, hängt von Ihrer Meinung zum Trendthema KI ab. Wer weiteres Wachstum erwartet, wird die hohe Bewertung solcher REITs nicht scheuen; wer hingegen mit einem Platzen der KI-Blase rechnet, sollte andere Real Estate Investment Trusts wählen. 
• Einen alternativen Ansatz bieten Trusts, die ihren Fokus gerade erst auf Data Centers legen. Hier kommt zum Beispiel das britische Unternehmen Segro PLC infrage, das aktuell stark in Rechenzentren investiert. 

2. Wohnraum-REITs

Eine einfache Grundregel lautet: Fallen die Zinsen, werden Immobilien (und damit auch Real Estate Investment Trusts) wertvoller. Bei steigenden Zinsen verhält es sich andersherum. 

In welche Richtung sich die Zinsen entwickeln, ist zum aktuellen Zeitpunkt nicht klar. 

• Vor allem die US-Handelspolitik belastet die dortige Wirtschaft, steigert die Inflationsrate und macht Zinssenkungen zusehends unwahrscheinlich.
• Wer von sinkenden Zinsen ausgeht, ist mit einer REIT-Anlage in Wohnraum gut beraten. Alle Equity-REITs (mit tatsächlichem Immobilienbesitz) profitieren in solchen Situationen, doch Wohnflächen gelten als größte Nutznießer. 
• Wohnraum-REITs sind typische Investments für diese Phase. Hier könnten sich BSR REIT, Camden Properties, Sun Communities oder AvalonBay besonders lohnen. 

3. Spezial-REITs

Mit spezialisierten REITs können Investoren einen der größten Vorzüge dieser Anlageklasse nutzen: Den Zugang zu Immobilien, die Privatpersonen normalerweise verwehrt bleiben!

• Zu den Spezialangeboten zählen Gaming-REITs wie Vici Properties, die durch Golfplätze, Rennstrecken, Casinos und Spielhallen Renditen erzeugen. Bekannte Casinos wie das Caesars oder The Mirage in Las Vegas mieten ihre Flächen von solchen Trusts. 
• Wald und andere, landwirtschaftlichen Nutzflächen stellen ebenfalls spannende REIT-Anlagen dar. Hier sticht Rayonier, ein Unternehmen mit umfangreichem Waldbesitz und Fokus auf Holzproduktion, hervor.  

Steuerliche Situation bei der REIT-Anlage

Wenn Sie in einen REIT investieren, erhalten Sie regelmäßige Gewinnausschüttungen. Das Intervall hängt vom jeweiligen Trust ab. Einige Angebote zählen sogar zu den Aktien mit monatlicher Dividende!

Da die Unternehmen ihre Erträge in der Regel durch Vermietung und Verpachtung erwirtschaften und teilweise als Kapitalerückzahlung deklarieren, kommt es gelegentlich zu Missverständnissen. Die steuerliche Situation von Real Estate Investment Trusts ist jedoch sehr simpel: 

• Die Auszahlungen werden wie reguläre Dividendenzahlungen behandelt und Ihnen über Ihren Broker gutgeschrieben
• Die Gewinnausschüttungen sind zu versteuern. Für die meisten Investoren greift hier die Abgeltungssteuer + Solidaritätszuschlag
• Auch Erträge aus dem Verkauf der REITs werden wie reguläre Aktiengewinne behandelt
• Bei vielen REITs kommt eine Quellensteuer hinzu, die vom Standort des Unternehmens abhängig ist. Dank Doppelbesteuerungsabkommen können Sie diese Belastung anrechnen oder zurückfordern
• Einige Trusts deklarieren ihre Ausschüttungen oder Teile davon als Return of Capital. Es handelt sich dabei um eine Kapitalrückzahlung, sodass zunächst keine Steuern anfallen! Gleichzeitig reduziert sich jedoch auch der Einstiegskurs um den RoC-Wert. Bei einem späteren Verkauf fallen dann die zuvor gesparten Steuern an.

Insgesamt funktioniert die REIT-Anlage also genauso wie ein Investment in Aktien oder ETFs. Ist der persönliche, jährliche Freibetrag ausgereizt, müssen Steuern auf die erzielten Gewinne gezahlt werden. Wie bei anderen Anlageformen gibt es auch hier drei nützliche Methoden, um die Steuerlast zu reduzieren: 

1. Günstigerprüfung: Sie können Ihren persönlichen Einkommensteuersatz anwenden lassen, wenn dieser niedriger als die Abgeltungssteuer von 25 % ist. Dazu müssen Sie lediglich eine sog. “Günstigerprüfung” beim Finanzamt beantragen. 
2. Vermögensverwaltende GmbH: Eine VvGmbH ist eine Gesellschaft, in die Sie Ihr Kapital einbringen und es dort verwalten und investieren. Es warten erhebliche Steuervorteile auf Sie, die sich vor allem bei längerer Geldanlage und einem größeren Vermögen lohnen. Auch bei REIT-Ausschüttungen sind Einsparungen möglich. 
3. Internationaler Broker: Im Gegensatz zu deutschen Anbietern führt ein internationaler Broker wie CapTrader keine Steuern automatisch für Sie ab. Sie zahlen Trading-Steuern und Co. erst später im Rahmen Ihrer Steuererklärung. So entsteht ein großer Zeitvorteil, der in einer deutlich höheren Rendite resultiert. 

Fazit: REITs bieten attraktive Renditen durch Immobilien

Ein Real Estate Investment Trusts ist eine besondere Unternehmensform, die in Immobilien oder deren Finanzierung investiert und ihre Gewinne fast vollständig an die Aktionäre auszahlen muss. 

REITs wurden bereits in den 1960 mit dem Ziel eingeführt, Privatanlegern einfachen und günstigen Zugang zum Immobilienmarkt zu verschaffen. Und genau in dieser Funktion glänzen sie bis heute! Die REIT-Anlage funktioniert wie ein regulärer Aktienkauf über Ihren Broker und ist schon mit kleinsten Summen möglich. 

So entsteht ein gewaltiger Vorteil gegenüber dem direkten Kauf von Häusern, Land und Co. REIT-Aktien sind aber nicht nur leichter zugänglich als physischer Grundbesitz: Sie bieten auch eine fast zehnmal höhere Durchschnittsrendite! Während Immobilieninvestments über einen langen Zeitraum nur rund 1,3 % pro Jahr generieren, waren es bei REITs starke 12,6 %. 

Nur in Sachen Sicherheit müssen sie sich dem Immobilienbesitz geschlagen geben. Da es sich um börsennotierte Unternehmen handelt, können Krisen und Crashes die Kurse belasten. Hausbesitzer sind von diesen Veränderungen hingegen deutlich weniger betroffen. 

Eine große Auswahl an REIT-Aktien aus unterschiedlichsten Branchen und Regionen steht zur Verfügung. Aktuell versprechen Titel, die in Data Centers investieren, hohe Gewinne. Der hohe Bedarf an Rechenleistung durch KI befeuert die Nachfrage und in der Folge die Preise. 

Alle Real Estate Investment Trusts mit physischem Immobilienbesitz (“Equity-REITs”) profitieren zudem von fallenden Zinsen. Sollten Sie mit einem Rückgang des Leitzinssatzes rechnen, bieten sich vor allem Wohnraum-REITs an. 

Die gute Nachricht zum Schluss: REITs lassen sich wie andere Aktien flexibel an der Börse handeln. Mit einem Leerverkauf können sie also auch gegen den Immobilienmarkt wetten. Steuerlich werden sie ebenfalls wie andere Wertpapiere behandelt. Ein internationaler Broker wie CapTrader bietet hier Vorteile bei der Trading-Steuer.