In meinem letzten Blogpost zu BDCs und dem sogenannten „Software Crash 2026“ habe ich beschrieben, wie die Kursverluste im Software‑Sektor auch auf andere Anlageklassen übergreifen und warum Dividendendeckung und Portfolioqualität bei kreditähnlichen Anlagevehikeln eine zentrale Rolle spielen. Nun steht aber wieder der traditionelle REIT Q4 Sektor Überblick an. Ich möchte also wieder einen Blick auf die verschiedenen Immobilien‑Sektoren werfen.
Die Makrolage bleibt eher gemischt. Während Net Lease REITs von der Zinswende (kommt sie wirklich?) und günstigen bzw. günstigeren Finanzierungsbedingungen profitieren, während bei Retail und Industrial der Angebotsüberhang langsam abklingt und sich die Nachfrage zu stabilisieren scheint.
Der folgende Artikel fasst wie üblich die wichtigsten Entwicklungen einiger Sektoren zusammen und beleuchtet jeweils 2-3 repräsentative REITs und ordnet die jüngsten Q4 und FY2025 Ergebnisse ein.
Net Lease REITs
Net‑Lease‑REITs sind so etwas wie die Anleihen des Immobilienuniversums. Ihre langfristigen Triple‑Net‑Leasingverträge bieten hohe Planbarkeit. Gleichzeitig hängen ihre Bewertungen stark von den Zinsmärkten ab, insbesondere den Zinsen am langen Ende. Ein Umfeld aus Disinflation, fallenden Kapitalmarktzinsen und solidem Wirtschaftswachstum ist ideal für Net‑Lease‑REITs. Denn sinkende Unternehmensanleiherenditen senken die Finanzierungskosten und erhöhen gleichzeitig den inneren Wert der zukünftigen Cashflows. In Folge haben Net Lease REITs den breiten Immobilienmarkt 2025. und auch 2026 deutlich outperformt. Die Frage ist, ob das so bleibt oder ob es aufgrund der ökonomischen und geopolitischen Lage zu einem erneuten Anstiegt der Inflation kommen könnte (Stichwort Bullwhip Effect), so dass Zinserhöhungen statt -senkungen drohen.
NNN REIT
NNN REIT (TWS-Ticker: NNN, ISIN: US6374171063) hat 2025 rund 100 Mio. USD an leerstehenden Objekten verkauft und für 931 Mio. USD neue Immobilien hinzugekauft, wodurch die Belegungsquote (Occupancy Rate) auf 98,3 % gestiegen ist.
Mieter- und Branchendiversifikation (Quelle: NNN REIT Investor Update March 2026)
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (10,2 Jahre) ist gut mit der durchschnittlichen Laufzeit der Schulden (10,8 Jahre) abgestimmt. Die AFFO je Aktie sind um 2,7 % gewachsen, und 2026 soll das Wachstum auf 3,2 % steigen.
Mit einer Dividendenrendite von 5,3 %, einem moderaten Verschuldungsgrad (Net Debt/EBITDA 5,6×) und einem Kurs/AFFO‑Multiple von nur 12,6× ist auch im Vergleich mit historischen Multiples einiges an Upside möglich. Für das Warten wird man mit einer seit 36 Jahren steigenden Dividende vertröstet.
Fairer Wert NNN REIT (Quelle: aktienfinder.net)
W.P. Carey
W.P. Carey (TWS-Ticker: WPC, ISIN: US92936U1097) ist einer der REITs, die deutlich globaler aufgestellt als einige Peers. Rund 1/3 der Immobilien im Portfolio sind nämlich in Europa. WPC konnte 2025 ein AFFO‑Wachstum von 5,7 % erzielen und die Dividende um rund 4 % erhöhen. Durch Veräußerungen von insgesamt 63 Self Storage Objekten und Hotels ist der Non Net Lease Anteil nun auf wenige Prozent geschrumpft. Bereits 2023 hatte man sich vom Office Segment des Portfolios getrennt und dieses per Spin-off Net Lease Office Propertiers (TWS-Ticker: NLOP, ISIN: US64110Y1082) in die Freiheit entlassen. NLOP war (im Nachhinein) übrigens ein sehr interessantes Asset Play.
Geographische Diversifikation (Quelle: W. P. Carey Inc. Investor Presentation 4Q25)
Für 2026 erwartet das Management rund 1,5 Mrd. USD an Akquisitionen und 500 Mio. USD an weiteren Verkäufen. Der Portfolioumschlag ist also noch nicht zu Ende.
Die AFFO je Aktie sollen 2026 um 4,2 % steigen. Die Dividendenrendite liegt bei ca. 5,2 %, also immer noch im Fokus von Einkommensinvestoren. Bei einem P/AFFO‑Multiple von 13,9× ist weiterhin ein Abschlag im Vergleich zu Sektor Peers festzustellen. Der Markt honoriert die Transformation in einen reinen Net Lease Player scheinbar noch nicht vollständig.
VICI Properties
VICI Properties (TWS-Ticker: VICI, ISIN: US9256521090), der Spezialist für Erlebnis- und Casino‑Immobilien, hat für das Gesamtjahr 2025 ein AFFO‑Wachstum von 5,1 % gemeldet. Über den sehr speziellen Net Lease REIT und seine Herausforderungen hatte ich bereits im ersten Artikel 2026 im Detail geschrieben.
VICI Wachstumsgeschichte (Quelle: VICI Investor Presentation)
Zu den Hauptinvestitionen gehörten ein 1,16 Mrd. USD schweres Portfolio von insgesamt sieben Casinos (7,5 % Anfangsrendite) sowie strukturierte Finanzierungen. Dieses Jahr liegt auch die Verschuldung stärker im Fokus, denn VICI muss Anleihen über 1,75 Mrd. USD refinanzieren und rund 250 Mio. USD an Preferred Shares einlösen, weshalb das Management ein schwächeres AFFO‑Wachstum von nur 2–3 % prognostiziert.
Balance Sheet, Verschuldung und Fälligkeiten (Quelle: VICI Investor Presentation)
Die Aktie handelt aktuell zum 11,7× AFFO und einer historisch hohen Dividendenrendite von ~6,3 %, die auch weiterhin mit 2–5 % p.a. wachsen dürfte.
Retail REITs
Der stationäre Einzelhandel hat das „Retail Apokalypse“ Narrativ hinter sich gelassen. E‑Commerce und Omni‑Channel bleiben wichtige Wachstumstreiber, doch aufgrund der geringen Bautätigkeit im RetailSegment ist das Angebot knapp. Die weltweit größte Commercial Real Estate Services und Investment Firma CBRE Group rechnet damit, dass das geringe Angebot den Leerstand unter 6 % halten wird auf absehbare Zeit und dass Mietwachstum von 2 bis 2,5 % pro Jahr zu einem neuen Gleichgewicht auf dem Einzelhandelsmarkt führt. Nach einem leichten Rückgang der Nettoabsorption im Jahr 2025 erwartet CBRE für 2026, dass die Nettoabsorption die geringen Fertigstellungen wieder übertreffen wird. Kurz gesagt, die Nachfrage ist solide, aber die geringe Bautätigkeit sorgt für Preissetzungsmacht.
Whitestone REIT
Whitestone REIT (TWS-Ticker: WSR, ISIN: US9660842041) ist ein REIT mit kleinerer Marktkapitalisierung, der im laufenden Jahr aber bewiesen ha, dass ein kleinteiliges, auf den Sunbelt fokussiertes Portfolio hohes Wachstum generieren kann. Das Net Operating Income (NOI) ist 2025 um 4 % gestiegen, und für 2026 rechnet das Management mit einer Spanne von 3–4,75 %.
Whitestone REIT auf einen Blick (Quelle: Whitestone REIT Q4 2025 Earnings Presentation)
Gleichzeitig ist ein juristisches Verfahren gegen den ehemaligen CEO beigelegt worden, und die Bilanz ist durch gezielte Verkäufe gestärkt worden.
Das FFO‑Wachstum soll sich 2026 auf 6,5–7 % beschleunigen, weshalb die monatliche gezahlte Dividende (Dividendenrendite ~3,4 %) gut gedeckt ist. Bei rund 14,7× Core FFO ist sicher noch einiges an Kurspotenzial vorhanden, zumal immer wieder sehr konkrete Übernahmegerüchte kursieren. Beispielsweise wurden von MCB Real Estate bereits zwei Angebote abgelehnt.
Kite Realty Group Trust
Die sich v.a. auf Grocery Stores fokussierende Kite Realty Group (TWS-Ticker: KRG, ISIN: US49803T3005) hat im Jahr 2025 ein Same‑Property‑NOI‑Wachstum (SPNOI) von 2,9 % verzeichnet und sich damit an der Spitze der Branche bzw. des Sektors gehalten. Cash Leasing Spreads von über 20 % bei Neu‑ und Anschlussverträgen haben kräftige Mietsteigerungen signalisiert. In Q4 ist der Zuwachs leicht auf 1,7 % zurückgegangen und hat trotzdem deutlich über dem historischen Durchschnitt gelegen.
KRG Q4 und FY2025 Highlights (Quelle: Kite Investor Update Q4 2025)
Die Bilanz ist mit einem Net Debt/EBITDA von 4,9× eher konservativ, und KRG hat einen Teil des Kapitalüberschusses genutzt, um Aktien im Wert von rund 230 Mio. USD zurückzukaufen, zu einer Rendite von gut 9 % auf das investierte Kapital. Nicht schlecht!
Für 2026 erwartet das Management einen leichten Rückgang des SPNOI‑Wachstums auf 2,75 % und ein FFO‑Wachstum von rund 1,5 %, was primär an Refinanzierungen liegt. Die Aktie notiert bei rund 12,3× Core FFO und einer Dividendenrendite von 4,5 %.
Kimco Realty
Kimco, mit seinem nationalen, ebenfalls überwiegend Grocery-anchored Portfolio, hat im Jahr 2025 ein SPNOI‑Wachstum von 3 % und ein FFO‑Wachstum von 6,7 % gemeldet. Die Portfolio-Auslastung liegt bei 96,4 %. Das Backlog an noch nicht genutzten Mietflächen hat einen Rekord von 73 Mio. USD erreicht.
Wachstum bei Neuentwicklungen im Sektor (Quelle: KIM - Investor Presentation Fourth Quarter 2025)
KIM hat die niedrigen Kurse genutzt, um 2025 rund 121 Mio. USD an eigenen Aktien zurückzukaufen, und hat außerdem ein (weiteres) Rating Upgrade erhalten. Für 2026 peilt das Management ein SPNOI‑Wachstum von 3 % und ein FFO‑Wachstum von 3,5 % an.
Angesichts eines FFO‑Multiples von 12,8× und einer Dividendenrendite von 4,5 % ist weiteres Potenzial denkbar, zumal die Bewertung im historischen Vergleich günstig wirkt.
Industrial REITs
Der Industrial Sektor verzeichnete nach dem Pandemie‑Boom die stärkste Welle an Neubauten unter allen Immobilienklassen. Dennoch hält sich die Nachfrage robust, weil die E‑Commerce‑Umsätze weiter steigen und sich der Investitionsstopp der letzten Monate bzw. Jahre der Mieter langsam auflöst. 2025 blieb die Gesamtleasingaktivität auf dem Niveau von 2019, weswegen der gleichzeitig erhöhte Zubau an Lagerhallen ec. zu einem Anstieg der Leerstandsquote führte. Die Pipeline schrumpft, denn aktuell befinden sich Neubauten im Umfang von rund 2 % des bestehenden Bestandes in der Entwicklung. Das ist der niedrigste Wert seit einem Jahrzehnt! Für 2026 erwartet Avison Young eine allmähliche Erholung, da weniger Spekulationsobjekte auf den Markt kommen und der zusätzliche Nachfrageimpuls aus fiskalischen Anreizen (z. B. Bonusabschreibungen für Fertigungsanlagen) Wirkung zu zeigen scheint.
First Industrial Realty Trust
First Industrial Realty (TWS-Ticker: FR, ISIN: US32054K1034) hat 2025 das FFO je Aktie um 11,7 % und den SPNOI um 7,1 % gesteigert. In Q4 ist das SPNOI‑Wachstum auf 3,7 % zurückgegangen, während die Auslastung von 96,2 % auf 94,4 % gesunken ist, was bemerkenswert robust ist, angesichts des starkem Angebots.
Portfolio FR (Quelle: First Industrial Realty Trust - Fourth Quarter 2025 Supplemental)
Das Management hat die Dividende um 12,4 % erhöht und sich günstigere Kreditkonditionen durch Anpassung der Spreads auf variable Kredite gesichert. 2026 sollen FFO und SPNOI um jeweils 6 % wachsen. Analysten erwarten 2027 eine Rückkehr zu ~8 %.
Fairer Wert First Industrial Realty Trust (Quelle: aktienfinder.net)
Bei 19,3× FFO und einer Dividendenrendite von 3,3 % wirkt First Industrial Realty Trust immer noch leicht unterbewertet.
Rexford Industrial
Rexford Industrial (TWS-Ticker: REXR, ISIN: US76169C1009), der Logistik REIT mit einem reinen Fokus auf den Süden Kaliforniens, hat 2025 enttäuscht, denn das Core FFO ist nur um 2,6 % gewachsen und im vierten Quartal sogar leicht zurückgegangen. Obwohl die SPNOI um 4,3 % gestiegen sind, haben hohe Verkäufe zur Schuldentilgung und eine niedrige Occupancy Rate von 90 % (inklusive Redevelopment‑Objekten) die Zahlen belastet.
REXR Balance Sheet (Quelle: Rexford Industrial Realty Earnings Presentation 4Q 2026)
Für 2026 erwartet das Management einen Rückgang des SPNOI um 1–2 % und ein stagnierendes FFO. Dennoch bleibt der strukturelle Vorteil des südkalifornischen Markts mit hohen Eintrittsbarrieren und langfristiger E‑Commerce‑Nachfrage bestehen. Ein weiterer Vorteil ist die starke Bilanz (Net Debt/EBITDA 4,4 ×) von REXR und laufende Aktienrückkaufprogramme.
Fairer Wert Rexford Industrial (Quelle: aktienfinder.net)
Da REXR mit rund 14,7× FFO gehandelt wird und sich 2027 eine Erholung abzeichnet, ist die aktuelle Bewertung, auch mit Blick auf die historisch durchschnittlichen Multiples, recht attraktiv.
Optionshandel
Ich selbst handle auch aktiv Optionen, aber fast ausschließlich als sog. "Stillhalter". Daher interessiert es mich natürlich auch bei den oben genannten REITs, welche sich für zusätzlichen Cashflow oder für einen günstigen Einstieg mittels Andienung eignen. Die Volatilität (VIX) ist nach einem Spike wieder auf einem Niveau unter der 20er Marke. Bei NTST sind die Spreads leider zu hoch.
- Kimco Realty: Für KIM bieten sich at the money Short Puts länger laufend mit Strike von $22.5 im Dezember '26 an, die eine ordentliche Prämien liefern (etwas erhöhter Spread).
- W.P. Carey: Bei WPC bieten sich Short Puts mit einem Strike von $65 im Mai '26 einen Blick wert oder länger laufend mit Strike von $65 im Januar '27 an (erhöhter Spread)
- VICI Properties: Für VICI bietet sich ATM Short Puts länger laufend mit Strike von $27.5 im Januar '27 an, die eine ordentliche Prämien liefern.
- NNN REIT: Für NNN bieten sich Short Puts länger laufend mit Strike von $40 im September '26 an, die eine halbwegs interessante Prämie liefern.
- Rexford Industrial: Für REXR bieten sich Short Puts länger laufend mit Strike von $30 im Dezember '26 an, die eine ordentliche Prämien liefern.
Fazit
Im vierten Quartal 2025 offenbarten die wichtigsten REIT‑Sektoren unterschiedliche Dynamiken. Shopping‑Center (Retail) bleiben dank knapper Flächen und (noch) stabiler Konsumnachfrage robust. Net‑Lease‑REITs profitieren von gefallenen Zinsen (das könnte sich ändern) und bieten attraktive Renditen. Im Industrial Sektor ist das Schlimmste wohl überstanden. Wer Geduld mitbringt, könnte beispielsweise bei REXR in den nächsten Jahren belohnt werden.
Letztendlich bleibt es wichtig, Balance Sheets (insbesondere Verschuldung und Fälligkeiten), Bewertung und Wachstumsaussichten bei allen REITs sorgfältig zu prüfen. Mit einer gut diversifizierten Auswahl aus den genannten REITs lassen sich aber weiterhin sowohl laufende Erträge als auch langfristige Wertsteigerungen realisieren.
